Софья Балакина
Резервы земельных участков г. Алматы фактически исчерпаны
- констатирует факт государство. И оговаривается, в ближайшем будущем столицы все же сохранят за собой высокие темпы рыночного оборота. Отвечая на вопросы «Эксклюзива», заместитель председателя Агентства РК по управлению земельными ресурсами Александр Сизов предположил, что в цене также останутся территории областных центров, пригородных и курортных зон. Рынку земель сельскохозяйственного назначения демонстрировать быстрые темпы развития удастся вряд ли. Наиболее интенсивно, по мнению г-на Сизова, земельный рынок будет функционировать в зоне орошаемого земледелия, в пригородных зонах и земледельчески освоенных районах. Основной формой права на земли сельскохозяйственного назначения сохранится аренда земельных участков.
Чем ближе земля расположена к эпицентрам деятельности человека, тем она ценнее. Предложение ограничено, и даже фантастический спрос не может на него повлиять. Впрочем, дефицит земли чиновники прогнозируют не только в столицах. Нехватка ресурсов будет наблюдаться в зонах орошаемого земледелия и регионах с высокой концентрацией населения на сельских территориях, включая земли пригородных зон. Отечественный земельный рынок не представляет собой уникального явления. Как любой молодой организм, он демонстрирует гиперактивный рост с минимальным (по меркам зрелого рынка) ценовым расслоениям в районном разрезе. Исчерпание доступных территорий в центральных районах провоцирует смещение спроса в пригородное направление. Причина - завышение цен, которое в значительной степени является продуктом деятельности краткосрочных и среднесрочных инвесторов, ведущих спекулятивные сделки по купле-продаже. По данным экспертов компании «Абсолют», за истекшие 2 года доля «спекулянтов» возросла в среднем с 40 до 80% от общего числа лиц, занятых в обороте земли. Издержки развивающегося рынка, подпитываемого строительным бумом. «Развитие стройиндустрии ввело практику завышение стоимости участков, подлежащих сносу. Если еще в 2005 году владельцы подобной собственности стремились как можно скорее избавиться от таких участков (как правило, речь идет о частном секторе), то сегодня собственники, даже не получившие пока официального уведомления о сносе, не торопятся продавать их даже по цене, двукратно превышающей рыночную. Для покупателя, заинтересованного в постройке особняка, эта земля непомерно дорога и потому находит спрос только среди девелоперов многоэтажных жилых и коммерческих объектов», - говорит Олег Алфёров, заместитель председателя правления компании «Абсолют». Агентство РК по управлению земельными ресурсами обращает внимание на другие черты земельной индустрии Казахстана. В том числе отмечает присущее ей деление на первичный и вторичный рынки, отличающиеся друг от друга прежде всего характером совершающихся сделок. Первичный рынок земли включает в себя операции между государством, с одной стороны, физическими и негосударственными юридическими лицами – с другой, по продаже земельных участков в частную собственность для различных установленных целей, а также предоставление права землепользования на возмездной либо безвозмездной основе. На вторичном рынке объектом купли-продажи выступают уже приватизированные земельные участки, их собственники самостоятельно принимают решение о форме и способе отчуждения собственности. Роль государства при этом сводится лишь к регистрации совершаемых сделок. Кроме того, говоря о специфике земельного рынка страны, можно отметить довольно либеральное законодательство. Особенно в сравнении с другими странами Содружества. В пример приведем тот факт, что участниками рынка кроме физических и юридических лиц Казахстана могут являться иностранные граждане и иностранные негосударственные юридические лица. В соответствии с земельным законодательством иностранцы могут получить земельные участки на праве частной собственности для строительства производственных и непроизводственных зданий и сооружений. Кроме того, земельные участки могут передаваться инвесторам в качестве государственных натурных грантов для осуществления инвестиционного проекта, по результатам которого инвестору могут перейти в собственность земельный участок на безвозмездной основе. В остальном особенности нашего земельного рынка сводятся к административным аспектам учета и регистрации участков и некоторым остаточным явлениям социалистической практики хозяйствования. Шагающая вперед семимильными шагами строительная индустрия заставляет бежать сломя голову и земельный рынок. Однако риелторы сетуют на отсутствие системности роста. Причиной называют фактическое отсутствие градостроительной политики. По мнению Олега Алфёрова, представляющего еще и Национальную ассоциацию риелторов РК, крайне далека от совершенства государственная программа жилищного строительства. «Подтверждение тому – итоги реализации программы за 2005-2007 годы. При ее разработке не были учтены ни существующая конъюнктура региональных рынков жилья, ни уровень реальных доходов адресатов программы, - говорит он. - В большинстве развивающихся регионов цены устремляются вверх, однако по сей день не поставлен вопрос о необходимости сдерживания ценового роста. Излишне напоминать, сколь высокое социальное и экономическое значение имеет этот показатель. Ведь бесконтрольный ценовой рост в конечном итоге снижает уровень платежеспособного спроса, и развитие рынка замедляется либо останавливается. Потребитель не может купить доступное жилье, а застройщик не хочет его строить. Эти вопросы, разумеется, лежат за пределами градостроительной политики. Но они должны быть вписаны в первые строки концепции развития республиканского рынка недвижимости. По моему глубокому убеждению, подобная концепция необходима». Несовершенство, а точнее, отсутствие контроля за ценообразованием признают и чиновники. Однако, говоря о препятствиях развитию рынка, в Агентстве РК по управлению земельными ресурсами в первую очередь упоминают отсутствие юридического признания земли недвижимостью, а зданий и сооружений – ее принадлежностями. К слову, это обуславливает раздельное ведение реестра земельных участков и реестра сооружений. «Прогрессу не способствует и то, - говорит Александр Сизов, заместитель руководителя ведомства, - что земля в Системе национальных счетов относится к непроизведенным экономическим активам (природным ресурсам), что не позволяет считать ее частью основных фондов (капитальным активом). Я уже не говорю о несовершенстве рыночной инфраструктуры: мониторинга рыночных стоимостей земельных участков, земельных банков, земельных ценных бумаг, земельных бирж и т.д. А также недостаточной компетенции центрального уполномоченного органа и его территориальных органов по регулированию оборота земли». Межведомственная разобщенность, отсутствие единой экспертной службы оценки объектов недвижимости, взаимосвязи с независимыми ассоциациями оценщиков, отсутствие единого реестра недвижимости, мониторинга оценочных стоимостей земельных участков создают парниковые условия для спекулятивных операций и любого другого мошенничества в сфере земельных отношений. Государственный контроль земельного рынка стоит рассмотреть повнимательнее. На сегодняшний день оказание риелторских услуг в Казахстане – нерегулируемый вид предпринимательской деятельности. Олег Алфёров: «Это одно из ключевых препятствий развития рынка недвижимости. Разрешено все, что не запрещено. Отсюда полная безнаказанность тех, кто называет себя «риелторами». Сегодня для осуществления посреднических действий на рынке недвижимости не требуется даже регистрации юридического лица. А официально действующие риелторские компании работают согласно собственным представлениям о качестве этой услуги, об ответственности перед потребителем и о его правах. Таким образом, формируется более чем сомнительный имидж этой профессии». Мажилисом совместно с экспертами Национальной ассоциациии риелторов ведется работа над проектом закона о риелторской деятельности, и она должна быть завершена в текущем году. Ключевые положения будущего закона определят стандарты деятельности риелтора, повысив таким образом защищенность клиентов добросовестных риелторских компаний и агентств недвижимости. Планы важны, но поговорим об уже сложившихся в этом году тенденциях. Важнейшими сами игроки рынка называют обострение дефицита качественных участков, ускорение ценового роста и смещение спроса на загородные площадки. Лариса Шарипова, начальник отдела земельных участков компании «Абсолют»: «Налицо перегрев стоимости городских территорий: вдохновившись темпами прошлогоднего роста, собственники играют «на опережение». Как результат, 70%-ный рывок цены сотки городской земли в период с февраля по апрель. В районах алматинских поселков Бобек, Юбилейный, Горный Гигант она достигла 70-90 тыс. долл. (целевое назначение – индивидуальное жилое строительство). Поэтому типичный образ наиболее востребованного городского участка выглядит приблизительно так: 10-20 соток ровной поверхности с видом на горы, под ИЖС, в районе Феличита, Хан-Тенгри. Там соотношение цены и потребительских характеристик наиболее привлекательно. Наименее популярны участки, подлежащие сносу, – их стоимость нередко превышает рыночные показатели втрое. Поэтому их покупателями становятся застройщики крупных коммерческих и жилых комплексов. Сегодня верхняя отметка стоимости сотки алматинской земли под МЖС сложилась на уровне 200 тыс. долл.» Если городские земли с февраля по апрель продемонстрировали 70%-ный рост, то загородные территории на популярных восточном и западном направлениях за тот же период в цене удвоились. – говорит Л. Шарипова, – Столь решительный скачок способствовал сокращению спроса. Однако гораздо более мощный эффект оказало распоряжение премьер-министра РК Карима Масимова акиматам Алматы и Алматинской области прекратить продажу земли до особого распоряжения и проверить законность выделения земель. Это заявление сыграло с рынком злую шутку: речь шла лишь о землях, право собственности на которые дали акиматы. Покупатели же интерпретировали заявление премьера как запрет на все виды продажи, в том числе на земли, находившиеся в частной собственности. Как следствие в период с 25 апреля по 15 мая мы имеем пятикратное снижение покупательской активности на алматинском рынке земли! Но с учетом того, что рынок земли капиталоемок и в целом характеризуется низкими оборотами, собственники не торопятся «подгонять» цены под рухнувшие показатели спроса. Они занимают выжидательную позицию, в особенности если приобретение ими земли состоялось менее чем год назад, в течение которого действует подоходный налог при продаже. Такое мнение высказали в компании «Абсолют». В Агентстве РК по управлению земельными ресурсами нам рассказали, как происходит ценообразование на земельном рынке. На первичном рынке земли цены определяются на основе базовых ставок с учетом поправочных коэффициентов за местоположение. Эти цены выражают минимальный уровень рыночных стоимостей (без сверхприбыли). На вторичном рынке цены формируются с учетом спроса и предложения на основе отчетов независимых оценщиков. Естественно, наиболее развитые условия рыночного ценообразования на землях населенных пунктов. На землях сельскохозяйственного назначения рыночное ценообразование находится на начальной стадии. Риелторы подтверждают, стоимость земли в городской черте Алматы сегодня неадекватна текущему объему спроса. Однако с учетом усиления «земельного голода» и строительного ажиотажа, предпосылок к снижению стоимости земли в южной столице и ее пригороде нет. «Если государство не продемонстрирует знаковых намерений, подобных апрельскому «вето» премьера, то к IV кварталу текущего года следует ожидать восстановления уровня спроса на земли южной столицы», - говорит представитель компании «Абсолют». По словам О. Алфёрова, весьма вероятен в течение этого рыночного «перерыва» спад запала собственников. Соответственно и темпы ценового роста во втором полугодии окажутся намного скромнее. По крайней мере, в сравнении с весенней гонкой.
Журнал «Exclusive» благодарит за помощь в подготовке материала Агентство РК по управлению земельными ресурсами и компанию «Абсолют»
, 
