, 
Чердак с добавленной стоимостью
Акжол Садешов
Интенсивное мансардное строительство в южной столице в период с 2006 по 2008 год позволит создать новое направление на строительном рынке – возведение, реконструкция и модернизация жилых домов посредством надстройки мансардных этажей.
Более того, как утверждают участники рынка, масштабное мансардное строительство в Алматы позволит сдать в эксплуатацию до 1 миллиона квадратных метров жилья. Такое количество площади, по расчетам представителя инвестиционной компании «Пентхаус» Абдумажита Касымова, может обеспечить около 13 тысяч семей собственной крышей над головой. Тем самым это будет дополнительно способствовать решению доступа населения к недорогому жилью. Но сегодня рассматриваемый вид строительства практически не развит в Казахстане.
В конце прошлого года необходимость в масштабном мансардном строительстве осознали алматинские законодатели. В итоге маслихат южной столицы принял программу «Мансарды города Алматы на 2006-2008 годы», которая позволяет проанализировать сложившуюся ситуацию с жилым фондом.
Как известно, сегодня основная часть жилых домов первых массовых серий (1950-1960-х годов постройки) приватизирована. В соответствии с законодательством на собственника жилья возлагается содержание, ремонт и поддержание надлежащего архитектурного облика жилых домов. Следуя далее букве закона, можно отметить, что капитальный ремонт или реконструкция должны проводиться с периодичностью, обеспечивающей их эффективную эксплуатацию. Предельно допустимый срок использования здания без проведения этих работ равен 40-50 годам. Но в преобладающем большинстве комплексный ремонт рассматриваемых домов не проводился. Подобные работы сегодня под силу только единицам КСК, так как сложившиеся размеры целевых сборов не дают возможности аккумулировать необходимые средства для капитального ремонта.
При этом развитие мансардного строительства актуально не только для домов первых массовых серий, но и более позднего срока введения в эксплуатацию. Они также требуют как текущего, так и капитального ремонта. И проблема номер один для большинства жилых зданий, введенных в эксплуатацию до 80-х годов, – плачевное состояние крыш, которое влечет за собой ускоренное ветшание.
Ситуация усугубляется еще и тем, что Алматы находится в зоне повышенной сейсмоопасности. По словам вице-президента Союза дизайнеров Казахстана Алмаса Ордабаева, «ни для кого не секрет, что наш город является сейсмически опасным. Этот факт так глубоко укоренился в сознании людей, что сегодня на него практически никто даже не обращает внимания. Однако вот уже более как 100 лет в Алматы не было сильного землетрясения. Поэтому угроза серьезной природной катастрофы для нас с каждым годом усиливается. И если это все-таки произойдет, то 70-80% жилых строений, расположенных в центре города, будет разрушено. Ни у города, ни у собственников жилья нет сейчас необходимых средств, чтобы решить проблему сейсмического усиления жилых зданий. На мой взгляд, наиболее рациональным решением этого вопроса является привлечение инвестиций через систему мансардного строительства».
Во всем мире возведение мансардных этажей позволяет привлекать финансовые средства на капитальный ремонт всего жилого дома, где планируется надстройка. Источником финансирования в данном случае выступают средства частных или корпоративных инвесторов, которые взамен получают в собственность мансардные этажи. Они в свою очередь проявляют заинтересованность в подобных проектах. Так как получают площадь под строительство в привлекательных районах города, где стоимость земельных участков сегодня очень высока. Это в свою очередь сказывается на стоимости строительства мансардных надстроек, поскольку экономятся средства на покупке участка. Нет необходимости в прокладке новых инженерных сетей и дорог, устройстве фундаментов и несущих конструкций. Главный плюс для застройщика - используется то, что уже есть. По оценкам участников рынка, цена площади в мансардах на 30-50% может быть дешевле рыночной стоимости квартиры в самом доме. Именно благодаря завышенным ценам на земельные участки и жилье мансардное строительство приобрело актуальность в Алматы.
По словам исполнительного директора инвестиционно-строительной компании «Стратегия успеха» Беркута Байсынова, «в случае начала строительства мансардного этажа проводится реконструкция здания, приводятся в порядок инженерные сети, повышаются звуко- и теплоизоляция, а также сейсмозащитные качества жилых домов. Кроме этого ремонтируются подъезд, стены, фасад дома, облагораживается и озеленяется прилегающая территория, улучшается архитектурно-эстетический облик жилых зданий. Также сюда можно отнести увеличение срока эксплуатации домов и введение дополнительной площади в жилой фонд Алматы, стоимость которой ниже рыночной. И все это за счет средств инвесторов. Ни владельцы жилья, ни муниципальные власти финансовые вложения не делают».
Более того, с собственников при своевременном текущем ремонте на длительное время снимается забота о капитальном ремонте здания. Снижаются тепловые потери, расходы на содержание дома. У КСК в свою очередь появляется новый мощный инструмент решения вопроса капитального ремонта здания.
Однако в настоящее время большая часть собственников квартир не знают о возможных плюсах мансардного строительства для их домов. Поэтому компании застройщики на собраниях собственников проводят своеобразный ликбез по этому вопросу. Главная причина – по законодательству, чтобы получить разрешение на строительство, обязательно требуется согласие 100% всех собственников квартир, проживающих в доме.
Но на практике получалось так, что если, к примеру, 99 жителей соглашалось на строительство, то зачастую находился 1 собственник, который наотрез отказывался от предложения. Теперь, если абсолютное большинство собственников выражает согласие на надстройку мансардного этажа, власти идут навстречу им и застройщику. Подписи жителей – это только часть вопросов, которые надо решить компании, чтобы приступить к строительству. Перед тем как получить разрешение на возведение мансардной надстройки, она должна еще за собственные средства провести техническое обследование жилого строения, изучить способность несущей конструкции, исследовать грунт, на котором стоит дом. Предварительное заключение о возможности мансардного строительства выдает КазНИИССА, которое исследует дом на предмет возможности реконструкции, сейсмоусиления и перспективности дополнительной надстройки. Получается, что до получения официального разрешения на строительство застройщик действует на свой страх и риск.
Поэтому на первоначальном этапе компания инвестирует только собственный капитал.
В дальнейшем уже подключаются средства инвесторов, дольщиков и банков. К банковским займам компании стараются прибегать только в случае, если не нашли инвесторов, так как сказываются высокие проценты по кредитам. Это в свою очередь влияет на удорожание проекта. Кстати, от момента начала строительства до сдачи в эксплуатацию жилья цена повышается на 40%. Возрастает и рыночная стоимость остальных квартир в доме.
Основной минус для жильцов – это временные неудобства, связанные с мансардным строительством. Но в отличие от обычного строительства мансардные надстройки воздвигаются намного быстрее. Помимо того, что нет необходимости в проведении коммуникаций выигрыш по времени связан и с облегченной конструкцией надстройки. Она, как правило, состоит из сэндвич-панелей. Но конечное время и стоимость мансардного строительства зависят от главного фактора – состояния дома. Каждый дом требует индивидуального подхода.
Намного выгоднее было бы заниматься мансардным строительством в центральных районах города, так как там самые высокие цены на жилье. Однако в этой части Алматы очень много кирпичных домов с низкой возможностью дополнительной нагрузки. Можно предположить, что их реконструкция и сейсмоусиление будут экономически невыгодны инвесторам. Так как эти дома были построены по старым строительным нормам, которые сегодня уже на 50% ужесточились. В этом плане больше всего подходит западная часть города, где находятся 4-5-этажные панельные дома, которые отличаются хорошей сейсмостойкостью. Но заниматься мансардным строительством в районах, где цена квадратного метра дешевая для инвесторов, нет смысла. Проект себя не окупит. Таким образом, можно предположить, что, скорее всего, мансардное строительство будет вестись на локальном уровне.
В настоящее время в Алматы находится более 7 тысяч жилых многоквартирных домов. Общая их площадь равна почти 16 миллионам квадратным метрам, из которых третья часть требует незамедлительного капитального ремонта.
На капитальный ремонт и снос старого аварийного жилья Алматы в общей сложности требуется около 100 млрд. тенге, или ежегодно 7,5 млрд. тенге.
