Недвижимость? Не-е-е-движимость…

Ярослав Разумов

Перспектива рынка недвижимости сегодня едва ли не во всем мире становится экономической темой номер один. Известно, что происходит в Европе с банками, сильно «завязанными» на ипотеку. В США, во Флориде, стоимость недвижимости опустилась до 50-55% от максимального ценового уровня, достигнутого в 2006 году. Причем есть эксперты, которые считают, что и это не предел. Московский аналитик Степан Демура недавно в интервью российскому телеканалу РБК высказал предположение, что пик падения рынка недвижимости в Соединенных Штатах будет через 3 – 4 года и может составить 80% от максимальной цены. Сейчас это звучит как негативистский «перебор», но подобные прецеденты в истории были. В самой России, хотя она оказалась гораздо меньше других развитых, и особенно развивающихся, стран вовлечена в выдувание ипотечного «пузыря», есть очень разные оценки будущности рынка недвижимости. И позитивные среди них не преобладают; в лучшем случае, говорят эксперты, ценовой рост будет чуть опережать инфляцию. Правда, российский рынок заметно корректирует процессы своего развития, ориентируясь на то, что происходит в гигантской Москве, а там рынок недвижимости является многоплановым. В секторе жилой недвижимости могут идти одни процессы, в секторе, например, складских помещений, заметно иные. И все эти сектора заметно влияют на общие тенденции рынка недвижимости. Но во всяком случае снижение объема продаж уже сейчас очень заметно. Кстати, не с ожиданием ли снижения объемов строительства связано январское решение мэрии Москвы в три раза (!) сократить квоты на привлечение в город иностранной рабочей силы в этом году? Такое происходит впервые, и чем-то иным объяснить такое снижение потребности в низкоквалифицированной рабочей силе невозможно. Это – симптом.
И только у нас в Казахстане, в стране непуганых финансистов, многие ведут себя так, словно вокруг ничего не происходит. Застройщики уверяют, что все будет хорошо, финансисты делают вид, что в это верят, а часть сограждан, глядя на это все, и вправду верить начинают. Не в последнюю очередь благодаря поведению государства, которое демонстрирует уверенность Айболита в том, что безнадежных случаев не бывает. 
Журнал «Эксклюзив» был одним из первых казахстанских изданий, поднявших проблему будущности рынка недвижимости:  в декабре позапрошлого года в статье «Избушка, избушка! Сколько мне жить?» были спрогнозированы многие процессы, ставшие сегодня реальностью. Тогда интервью вышло анонимным – авторы на тот момент еще только заканчивали обширное исследование рынка. Сегодня можно представить руководителя коллектива экспертов: Евгений Порохов, директор Научно-исследовательского института финансового и налогового права, кандидат юридических наук. Отвечая на наш вопрос – какие именно оценки двух- и полуторагодичной давности подтвердились начиная с прошлой осени, он в первую очередь отметил следующую:  былая рентабельность строительного и инвестиционного бизнеса базировалась не на реальных оценках платежеспособного спроса, а на «неуемной жажде сверхдоходов игроков рынка» или же «на других скрытых расходах, о которых застройщики не хотели распространяться».   
- Вспомните, как комитет по строительству министерства индустрии и торговли Казахстана заявил, что себестоимость квадратного метра жилья составляет 750-800 долларов США. А цена на недвижимость в Алматы в то время была в районе 4000 - 5000 долларов США. О чем тут можно говорить, как не о безответственном раздувании ценового «пузыря», который не мог не лопнуть? – заметил г-н Порохов. – Я уже отмечал, и не могу не сказать об этом вновь:  похоже, что эти расходы делались не по прямому назначению застройщиками, поскольку сегодня они жалуются, что даже с такой нормой рентабельности им не хватало денег на завершение строительства, и государство открывает целевое бюджетное кредитование на эти нужды в размере 4 млрд. долларов.
Хотя, анализируя причины, приведшие к той ситуации, что мы имеем,  никак не пройти мимо вопроса о степени ответственности за нее самого государства. Оно все последние годы пассивно наблюдало за теми процессами, что шли на рынке недвижимости, как бы присутствуя в них, но ничего не предпринимая, словно знаменитое чеховское «ружье», которое «стреляет» уже в конце действия. Так же получается и у нас:  сначала пассивное созерцание того, как образовывались условия для неконтролируемого развития ситуации на рынке недвижимости, потом – увещевания, что все будет хорошо.
Стал ли американский ипотечный кризис действительно причиной перемен на нашем рынке? По мнению г-на Порохова, на данный момент кризис на ипотечном рынке Соединенных Штатов пока отражается на Казахстане в первую очередь психологически. Благодаря ему местные игроки поняли, какой путь ждет их и всю финансовую систему республики, если продолжать в том же духе. В результате этого понизился азарт участников рынка, зарабатывавших на росте цен на недвижимость. Но суть той ситуации, что складывается сейчас в Казахстане, не в американском ипотечном кризисе. Эксперт напоминает, что еще примерно за полгода и даже раньше, до получения первых негативных известий с рынка США, в Казахстане на рынке недвижимости наблюдалось резкое завышение цен и снижение количества сделок по таким ценам, что говорило о стагнации и о неизбежном вскоре изменении тенденции на рынке недвижимости в сторону снижения цен.
- В 2008 году появятся (а лучше сказать, обострятся, поскольку появились они уже в 2007 году) и новые факторы, влияющие на уровень цен на недвижимость. Рынок недвижимости и его участники в Казахстане входят в новую для себя, ранее неизвестную им и не столь радостную стадию развития отношений – получения первых негативных результатов, сверки интересов и выяснения отношений. Ни для кого не секрет, что многие строительные компании не то что не справились с проблемами финансового кризиса второй половины 2007 года, но и попросту не смогли грамотно построить свою предпринимательскую деятельность еще до него. Финансовый кризис только усугубил эту проблему и стал очередным поводом для списания нерадивыми застройщиками своих проблем на «объективные внешние причины». Мол, разразился кризис, который пришел к нам извне, и не в наших силах что-либо поделать с этим, - заметил г-н Порохов.
Самый интересный для всех вопрос – как будут колебаться цены. Но пытаться прогнозировать конкретный уровень падения цен на рынке, то есть, например, к «марту – 10%» а к «июню + 5%», сейчас не берется никто. Это было бы явным шарлатанством. Главное, определить тенденции на разных секторах недвижимости и на всем рынке. И здесь отправной точкой любого анализа является следующая:  сегодня в Казахстане налицо все экономические и психологические предпосылки для значительного и долгосрочного снижения цен. По мнению директора Научно-исследовательского института финансового и налогового права, наиболее гибкими сегментами рынка остаются вторичный рынок жилья и новостройки.
- Цены на квартиры в этих сегментах, ставших из-за нестабильности рынка конкурентами, определяются финансовыми запросами их продавцов и наметившейся естественной, здоровой конкуренцией между ними. Как мы уже говорили, в обоих этих сегментах цены были явно завышены ипотечными ожиданиями потенциальных покупателей. Причем формирование цены на вторичном рынке наиболее объективно отражает существующую ситуацию с ценами, поскольку этот рынок наименее подвержен организованному контролю со стороны отдельных игроков, - считает г-н Порохов.
Что касается рынка элитной недвижимости в элитных районах, там тоже будет идти ценовая коррекция. Ее степень будет зависеть от динамики доходов тех слоев населения, которые являются потребителями на этом сегменте рынка. И здесь надо учитывать один важный момент, который до последнего времени, в эпоху «бешеных денег», учитывался мало. Проживание в элитной недвижимости связано с заметно большими расходами. Это и более высокие коммунальные выплаты, и налоги на нее, которые неизбежно будут расти. Все это в пору «элитной лихорадки» мало учитывалось и аналитиками, и многими потребителями. Кризис на рынке недвижимости является не каким-то частным случаем, а системной проблемой для экономики Казахстана – всем известно, как «завязан» тот ее рост, что был в последние годы, на строительство. И проблемы в строительстве и финансовом секторе неизбежно отразятся на уровне благосостояния многих представителей верхнего слоя среднего класса, а, может быть, и части представителей более высокого социального слоя. Смогут ли они оплачивать и дальше расходы, связанные с проживанием в элитных домах и квартирах? А просто содержать такую недвижимость, купленную в инвестиционных целях и переставшую себя оправдывать? В связи с этим вполне можно ожидать, что на рынок будет выставлена часть уже купленной ранее «элитки».     
Те процессы, которые начались вокруг рынка недвижимости Казахстана прошлой осенью, как их не называй – коррекция или кризис, могут иметь и другие последствия, не связанные напрямую с финансовой сферой. Но тоже очень важные. Это усиление контроля над качеством строительства и перепланировкой зданий. Данная тема все постсоветские годы была проблемной в Казахстане, можно вспомнить хотя бы только саморазрушение несущих конструкций в одной из элитных школ в Астане несколько лет назад. Тем более это актуально для сейсмо-опасных регионов страны, особенно в Алматы. Лишний раз об этом напомнило недавнее январское землетрясение. Не было бы счастья, да кризис на рынке, может быть, приведет к усилению дисциплины и порядка в этой сфере. Г-н Порохов отмечает, что те компании-застройщики, которые смогут пережить кризис, все равно будут существовать уже в новых, более конкурентных условиях:  уменьшится количество потенциальных покупателей недвижимости, значит, возрастет и борьба за них  между компаниями, и требовательность покупателей к качеству и безопасности домов. Необходимо восстановить тот, очень высокий, уровень ответственности за качество строительства со стороны контролирующих государственных органов, который существовал в советские времена. Притом, заметил эксперт, ответственность за возможные аварии техногенного характера или неадекватные силе сейсмических толчков разрушения должна быть и материальной, и уголовной. Без изменения тенденций на рынке этого мы бы, скорее всего, не дождались. Хотя, учитывая отечественную специфику,  и теперь не факт, что дождемся…