, 
Все испортил квартирный вопрос
Магжан Куанышбаев
Принято считать, что проблемы на отечественном рынке недвижимости начались в августе—сентябре 2007 года. Главной причиной, по утверждению большинства аналитиков, явился кризис ликвидности в США, который, словно камень, потянул всех ко дну. «Казахстан – неразрывная часть глобальной экономики, поэтому хотим мы того или нет, но нам и впредь придется считаться с подобными негативами» — примерно в таком духе комментировало наше Правительство кризис, который в мгновенье ока сковал одну из самых бурно растущих отраслей нашей экономики. Попутно утверждалось, что «ситуация под полным контролем, дольщикам незачем беспокоиться, а если потребуется, государство поможет». Но стройки как стояли, так и стоят, бедные дольщики мыкаются по углам, объявляют голодовки, устраивают пикеты перед акиматами и офисами обанкротившихся строительных компаний.
Цены на недвижимость между тем упали на 30—40 процентов, по некоторым городам, в том числе крупнейшему мегаполису страны Алматы, — на 50—60 процентов.
По данным Национального банка РК, только за январь—июнь текущего года объем кредитов строительной отрасли снизился на 47 процентов по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. При этом, по мнению аналитиков, в 2008 году ожидается уменьшение темпов роста строительства до 9 против 73 процентов в 2007 году.
Так в чем дело? Неужто опять доморощенные американцы «испортили воздух», причем точечно? Ведь ни в соседней России, ни где-нибудь еще в СНГ не наблюдалось столь масштабного обвала рынка, как у нас. Думается, причины надо искать в себе.
А как славно все начиналось!
Начиналось все действительно чинно и благородно, как в одной из Гайдаевских комедий. Первый сигнал к рывку строительной индустрии республики дал массовый исход чиновников из теплой и цивильной Алматы в то время неустроенную и обдуваемую всеми ветрами Акмолу, которую в 1997 году объявили столицей государства. Были обещания, что ни единого тиына из государственного бюджета на новую столицу потрачено не будет. На деле обстояло иначе. Но важно другое – строительная индустрия, хоть и не через совсем рыночные механизмы, получила мощный толчок.
Начало 2000-х, между тем, ознаменовалось весьма удачной ценовой конъюнктурой для ключевых статей экспорта Казахстана – нефти и газа. После долгого падения страна наконец начала выкарабкиваться из финансово-экономической трясины, в которой пребывала на протяжении всех 1990-х. Одним из главных отражений наступившей эпохи стали масштабная застройка городов, развитие городской инфраструктуры и т.д. Собственно, той самой порой и датируется рождение на свет флагманов отечественной строительной индустрии наподобие «Элит-строя», «Базис-А», «Куата» и прочих.
Выше цен могут быть только цены
Трудно не согласиться с теми экономистами, которые считают, что строительство есть важнейший индикатор экономического состояния того или иного государства. А дела у казахстанской экономики взаправду шли в гору. И не только Акмола, с оригинальным вкусом переименованная к тому времени в Астану, то бишь «столицу», но и другие областные центры вступили в период строительного бума. Вот только и цены на недвижимость взмыли вверх, чего нельзя сказать про уровень материального достатка среднестатистического казахстанца. В самом начале 2000-х цены за квадратный метр жилья в Астане и Алматы варьировали в промежутке от 300 до 800 долларов США, в оставшихся крупных городах республики – от 150 до 400 долларов США, при среднем размере заработной платы 50—150 долларов. То есть уже тогда обычный законопослушный гражданин страны не мог позволить себе даже 1-комнатную квартиру в «хрущевке».
Наша недвижимость — самая недвижимая недвижимость в мире
Но как в таком случае развивался наш отечественный рынок недвижимости, если главный фактор роста – платежеспособный спрос – отсутствовал? В том-то оно и дело, что спрос как таковой присутствовал, но не в классическом рыночном понимании этой категории. Формировался он за счет тех самых «пяти процентов», которые имменуются «золотыми» во многих странах третьего мира. В условиях низких процентных ставок на банковские вклады, отсутствия фондового рынка, стабильных условий для малого и среднего бизнеса именно недвижимость превратилась в настоящую «золотую жилу» для носителей толстых кошельков, дельцов, быстро сориентировавшихся на этом рынке.
На дефицитный рынок хлынуло огромное количество денег, с одной стороны, займы для строительных компаний, с другой — ипотека. Все вместе стимулировало рынок и «перегревало» цены, вызывая ажиотаж, в котором участвовали все: строительные компании, банки, отдельные уполномоченные органы, население, инвесторы.
Механизм завертелся. Строительные компании занимали у банков огромные суммы на возведение жилых комплексов, потребители массово брали ипотечные кредиты. В свою очередь, у застройщиков была возможность быстро строить недвижимость, быстро продавать ее, возвращать банку кредит, брать новый заем, и так по кругу.
В итоге всего за несколько лет цены на казахстанскую недвижимость превысили по своему уровню большинство крупных мировых столиц. Основными причинами подорожания стали рост цен на землю и строительные материалы, постоянное увеличение зарплат строителей, очень высокие цены на создание строительно-архитектурного проекта под новое здание, малое количество собственных стройматериалов, которые приходилось завозить из-за рубежа за достаточно большие деньги, и высокие затраты на транспортировку. Во всех развитых странах принято, что решением таких проблем занимается государство, действующее непосредственно через внутреннюю систему финансирования жилищного строительства. В течение последних лет подобной системы в Казахстане фактически не было, за счет чего практически каждое агентство недвижимости, а также разного рода инвесторы получали прекрасную сферу деятельности для извлечения никем не контролированных сверх-прибылей.
Благо, правосудие не особо интересовалось происхождением денег и у новоявленных хозяев десятков, сотен, тысяч элитных квартир, самых престижных земельных участков вокруг Алматы, Астаны, других городов. А быть может, сознательно закрывало глаза.
Тогда и появились махинации контролирующих и муниципальных органов, в частности что касается изъятия лакомых районов под так называемые «государственные нужды», выдачи лицензий и разрешений, подключения к линиям электропередачи, водопроводу, канализации, отоплению, газовым сетям. Но особенно цинично этот процесс проистекал вокруг госпрограмм по строительству квартир для малоимущих, когда за определенные «откаты» владельцами квартир оказывались… чиновники и их многочисленные родственники. А та малая часть, которым предназначалось социальное жилье, получали заветные ордера лишь после уплаты определенной мзды.
Дело Мавроди живет и процветает
Особый размах спекуляции на рынке недвижимости получили в 2003—2007 годах, когда чистая прибыль исчислялась 100—200 процентами в год. Да, все понимали, что цены в 5, а то и 10 тысяч долларов за квадратный метр в том же Алматы не имели ничего общего с реальностью. Вопрос был только в том, когда, дойдя до критической массы, эта строительная пирамида рухнет. Произошло это в августе—сентябре 2007 года.
Однако вплоть до недавнего времени, говоря об источниках бед дольщиков, должностные лица предпочитали выносить на первый план либо алчность недобросовестных застройщиков, либо юридическую безграмотность дольщиков. Лишь недавно, спустя целый год с момента начала кризиса на рынке недвижимости, в Генпрокуратуре вынуждены были признать, что проблемы нельзя объяснить только мировым экономическим кризисом. Часть отечественных компаний при попустительстве местных органов власти была изначально настроена на нарушение закона.
По итогам ревизии выяснилось, что уполномоченные инстанции попросту «закрывали глаза», надо полагать, не бесплатно, на незаконную деятельность застройщиков. Безлицензионную деятельность вели множество компаний, в том числе ТОО «Азбука жилья», «Алмас», «АКА-АБ», «СпецТрансСтройД» и «АКР-Астана».
В некоторых случаях местные исполнительные органы сами выдавали лицензии на привлечение средств дольщиков при явном несоответствии потенциальных лицензиатов квалификационным требованиям, а также при предоставлении ими неполного пакета необходимых документов. Самым ярким примером стала выдача столичным управлением государственного архитектурно-строительного контроля лицензии ТОО «BI Group» на привлечение средств дольщиков для строительства жилых комплексов «Сармат» и «Лазурный квартал». Как установлено прокурорами, «на указанных объектах строительство нулевого цикла не было завершено на момент получения лицензии. Впрочем, и на сегодняшний день он не готов». Напомним, что наличие завершенного нулевого цикла является одним из основных квалификационных требований.
Схожим образом лицензии были выданы ТОО «ЖСК Инвест-1», «Нико», «Жулдыз жолы», «Шебер-инвест» и «Фирма «Алекс», что позволило нечистоплотным компаниям беспрепятственно привлекать деньги дольщиков, а впоследствии нарушить их права.
Вообще же прокурорской проверкой были охвачены 104 стройкомпании, и оказалось, что лишь о 47 из них можно говорить как о «реально созданных для строительства». И здесь опять-таки возникают вопросы к тем государственным контролерам, которые эти ПСД и ТЭО рассматривали и утверждали выдачей лицензий.
Причем в деятельности 25 застройщиков выявлены признаки уголовно наказуемых деяний, выразившихся в хищении денежных средств, предназначенных для строительства объектов. Проворачивались такие операции через лжепредприятия. В частности, к такому способу прибегли высокопоставленные сотрудники АО «Корпорация «Ак Ауыл». При строительстве жилого комплекса «Виктория» компания перечислила субподрядным организациям более 2,5 миллиарда тенге за строительно-монтажные работы, так и оставшиеся невыполненными, а в ходе встречных проверок выяснилось, что эти субпод-рядные организации зарегистрированы на подставных лиц.
Владельцы ТОО «Бейбарыс Продактс» не по целевому назначению использовали свыше 1,7 миллиарда тенге, выданных наличными. Часть этих денег была направлена на оказание временной финансовой помощи другим юридическим лицам и на покупку автомашин для личного пользования», — свидетельствует представитель Генпрокуратуры. Аналогичные признаки преступных деяний выявлены в деятельности еще 20 строительных компаний: ТОО «Компания Казтранском сервис», «Байтерек НТ», «СтальстройС», «BS Group», «КазГлавСтрой», «Синегорье НС», «Верный KZ», «ТРЕК-АСТ», «НАЗ», «Авангардстрой», «Казстрой ЛТД», «Элитстрой Девелопмент», «Компания «Казстрой», «Казкоммерцинжиниринг», «Vise N», «Казинжиниринг», «АБК Курылыс-2», АО «Серт», «Корпорация «Ак Ауыл» и «Столичная недвижимость».
Преступление и наказание
И что в итоге? На данный момент судами республики рассмотрено 5 уголовных дел, по которым к различным срокам лишения свободы осуждены 7 человек. Взыскано штрафов на смехотворную сумму—829 тысяч тенге. Словом, понесенная ответственность явно не дотягивает до масштабов совершенных деяний с сильным коррупционным душком. В чем отнюдь не последняя роль принадлежит высокому покровительству, которым пользовались и, по всей видимости, продолжают пользоваться продолжатели дела Мавроди и Смагулова в строительном бизнесе. Так, некоторые из них обзавелись корочками депутатов с вытекающими отсюда гарантиями неприкосновенности.
Но судебными приговорами, как говорится, сыт не будешь. Миллиарды, вложенные дольщиками, испарились, стройки застыли. Во всем цивилизованном мире государство, которое выдает лицензии тем или иным строительным компаниям, несет равную долю ответственности перед гражданами за недобросовестное выполнение взятых на себя обязательств. В нашем случае правительство либо самоустраняется, говоря, что дольщики-де сами виноваты, мол, надо было поразборчивей выбирать компании. А как же быть поразборчивей, можно спросить в ответ, если власть, которой народ привык доверять, выдавала лицензии этим компаниям, долгие годы закрывала глаза на их масштабные рекламные акции, не чуралась принимать спонсорскую поддержку от «Элит-строя», «Базис-А», «Куата»? Ведь известно, что «политически ответственные» строительные компании вольно или не очень, но финансировали громоздкие политические прожекты в стране, всевозможные массовые мероприятия, съезды «самой народной партии». Финансировали, кстати сказать, из денег обманутых дольщиков. На эти же средства строились такие многочисленные инфраструктурные объекты, как дороги, развязки, финансовая отчетность по которым также вызывает немало нареканий.
Лишь часть незаконченных строительств была профинансирована за счет государства, то есть за счет налогоплательщиков. В общем, получилось, как всегда. Люди остались теми же. Вот только квартирный вопрос их испортил.
