, 
Недвижимость продолжает расти в цене из-за дефицита площади жилищного фонда
Когда будет выгодно инвестировать в квадратные метры и как изменится рынок жилья в 2022 году, разбирались аналитики FinReview.info.
Недвижимость в Казахстане продолжает дорожать. В прошлом году стоимость нового жилья выросла на 15,2%, а вторичного — на 23,1%. При этом, по данным аналитиков, в Казахстане сохраняется дефицит площади жилищного фонда.
На сегодняшний день общая площадь жилищного фонда страны составляет 373 млн кв.м. Больше половины жилья сосредоточено в городах, при этом около 40% городской недвижимости приходятся на три мегаполиса — Нур-Султан, Алматы и Шымкент. В регионах же строится недостаточно жилых объектов.
Нехватка жилищного фонда подтверждает также статистика по обеспеченности населения жильём, показывающая сколько квадратных метров приходится на одного проживающего в стране. Согласно международному стандарту ООН, показатель должен составлять не менее 30 кв.м., однако в Казахстане он находится на уровне 22,6 кв.м.
То есть необходимо построить ещё 180–200 млн кв.м. жилья. Правительство же планирует до 2025 года возвести лишь 103 млн кв.м. Если учесть среднегодовой прирост населения на уровне 1,3% и взять за основу текущую динамику развития строительного рынка, то даже при такой ситуации дефицит жилья сохранится в ближайшие 15–20 лет.
В связи с этим государству необходимы стимулирующие меры, которые позволят строительным компаниям возводить больше жилищной площади и повысят у населения желание приобретать собственное жильё. Такой мерой, безусловно, является ипотека.
Кроме того, в 2021 году инициатива о досрочном изъятии пенсионных излишков стала своеобразным триггером рынка недвижимости, вызвав спекулятивную волну. Как застройщики, так и владельцы вторички, увидев рост спроса на жильё, начали повышать цены.
Всего, по данным на 1 февраля 2022 года, ЕНПФ было исполнено 781,7 тыс. заявлений. На волне ажиотажа вкладчики ЕНПФ сняли 2,5 трлн тенге для улучшения жилищных условий. В 2021 году казахстанцами было совершено около 606 тыс. сделок. Это на 96,8% больше, чем в 2020. В основном сделки купли-продажи проходили в столице и Алматы.
В результате объём займов на жильё на начало 2022 года превысил 3,3 трлн тенге. Это на 1 трлн тенге больше по сравнению с аналогичной датой 2021 года. А за десятилетний период прирост суммы составил почти 2,6 трлн тенге.
Конечно, понимание того, что объём пенсионных накоплений, разрешенных к изъятию, уже не вернётся к прежнему показателю, заставило казахстанцев приобретать недвижимость по растущим ценам.
При этом дефицит новостроек заставил покупателей переориентироваться на вторичный рынок, где собственники искусственно завышают стоимость. Но обвала цен по мнению экспертов, не предвидится.
Во-первых, сохраняется высокий спрос. Программа «7-20-25» предположительно будет завершена до конца года. Вероятно, те казахстанцы, которые не успели воспользоваться программой, активизируются, особенно если у них есть накопления на пенсионном счете, превышающие порог достаточности. Однако из-за прошлогоднего ажиотажа предложения на рынке жилья существенно сократились. Многие новостройки раскуплены даже на этапе строительства.
Вторичное жильё поддерживают программы «Отбасы банка». Достаточно накопить 50% от стоимости жилья, либо единовременно их внести на счёт, в том числе за счёт пенсионных излишков.
Во-вторых, дефицит жилья. На текущий момент это основная проблема, которая продолжит сказываться на ценообразовании.
В-третьих, высокая доля импорта строительных материалов. Казахстанские производители не способны покрыть внутренний рынок. Поэтому по некоторым видам строительных материалов импорт превышает 80%. Например, стекло полностью поставляется из-за рубежа. Безусловно, это негативно сказывается на состоянии экономики, так как высокая доля импорта влияет на торговый баланс страны, усиливая давление на бизнес, население и национальную валюту.
По оценкам аналитиков, стабилизация рынка начнётся после 1 апреля 2022 года, когда начнут действовать новые пороги достаточности для изъятия пенсионных накоплений.
На сегодняшний день строительный сектор является одним из приоритетов развития нацэкономики. Для его стимулирования действуют меры поддержки в рамках госпрограммы индустриально-инновационного развития на 2021-2025 годы, открыты свободные экономические зоны, внедряются программы для цифровизации услуг.
По прогнозам, доля строительной отрасли в ВВП страны в 2021 году заняла около 6,25%. По итогам 11 месяцев 2021 года объемы строительных работ выполнены на общую сумму 4,6 трлн тенге, что на 6,2% выше уровня годом ранее. Очевидно, что для увеличения объема строительных работ необходимы инвестиции.
Объём инвестиций в основной капитал строительного сектора в 2021 году вырос в 2,2 раза по сравнению с 2020 годом, достигнув 155,4 млрд тенге. Значительный объем инвестиций в строительный сектор приносят казахстанские нацкомпании и их дочерние организации. Например, АО «Samruk Kazyna Construction» в 2022-2024 годах планирует реализовать 23 проекта по созданию новых производств, а также модернизации действующих предприятий по производству импортозамещающих строительных материалов. Итоговая стоимость проектов составит порядка 395 млрд тенге.
Приток иностранного капитала в республику находится под пристальным вниманием Главы государства. Выступая в январе 2022 года в Правительстве, Касым-Жомарт Токаев отметил: «В Казахстане созданы все условия для привлечения прямых иностранных инвестиций».
Свои средства в развитие реального сектора экономики вкладывают Евразийский банк развития, Азиатский банк развития, Европейский банк реконструкции и развития, Банк развития Казахстана и др.
При правительстве действует Совет по вопросам привлечения инвестиций, для выработки новых подходов к привлечению ПИИ открыто специальное подразделение Task Force на базе АО «Национальная компания «Kazakh Invest». Через площадку МФЦА, где действует своя юрисдикция на основе английского права, в различные сектора экономики Казахстана инвестировано 5 млрд долл. США. Из них 3,6 млрд долл. США – это прямые иностранные инвестиции, 1,4 млрд долл. США – портфельные инвестиции.
Повышенный интерес к казахстанским строительным компаниям проявляют и частные инвесторы. В ноябре 2021 года дочерняя компания холдинга BI Group ТОО «Мегастрой» выпустила на международной бирже Astana International Exchange купонные облигации на сумму 6 млрд тенге. Это уже третье размещение облигаций на AIX – в марте и июле спрос так же превышал предложения.
Казалось бы, в стране запускаются программы льготного приобретения жилья, оцифровываются все сопутствующие процессы, застройщики вводят в эксплуатацию новую недвижимость, а активность вкладчиков ЕНПФ постепенно стабилизируется. Но цены на квадратные метры продолжают расти. По итогам января 2022 года первичное жилье подорожало на 2,1% за месяц, а вторичное — на 2,8%.
Предполагается, что корректировка стоимости жилья продолжится до апреля 2022 года в пределах 10%. После введения нового порога достаточности по досрочному снятию пенсионных накоплений произойдет перезагрузка рынка. Однако существенной коррекции ожидать не стоит. Все дело в росте инфляции и желании людей спасти свои накопления от обесценивания.
Как правило, в условиях рыночной экономики стоимость жилья растёт выше уровня инфляции. Однако сейчас и без этого цены завышены на 15–20%, а значит сначала должна произойти коррекция стоимости. Но она маловероятна, вернее цены на жилье не упадут, а продолжат расти в пределах 5% в течение первого полугодия. Эта динамика, находящаяся ниже инфляции, и есть коррекция.
Во втором полугодии цены будут расти в пределах 10%.
