Теперь крышу над головой приобрести проще, чем во времена ипотечного бума

Несмотря на общие экономические трудности, которые испытывают банки, строительный бизнес и заинтересованные в приобретении недвижимости заемщики, проблема приобретения жилья успешно решается. 

 

 

– Сегодня для нас одним из главных является вопрос повышения доступности жилья. На сегодняшний день можно сделать общий предварительный вывод, что жилье стало доступней, если сравнивать с 2006 годом, когда Казахстан испытывал ипотечный бум. Тогда, если помните, все банки выдавали ипотеку, при этом не особо заботясь о финансовой состоятельности заемщиков, – рассказывает в интервью Exclusive.kz директор департамента планирования и стратегического анализа АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Рустем Кыдыков.

 

– Насколько корректно такое сравнение?

– Если раньше среднестатистический гражданин страны покупал бы, например, квартиру в Алматы площадью в среднем 60 кв. метров за 20 млн. тенге, при средней зарплате в 143 тысячи тенге и двух работающих взрослых в семье, то при таком подходе в 2006 году пришлось бы копить 14 лет. Сегодня по Казахстану в этом случае нужно копить на квартиру 8 лет. Конечно, это вариативно, потому что в разных городах разные цены.

 

– Где и как быстрее решается квартирный вопрос?

– Например, в западных областях страны, где стоимость жилья коррелирует с заработками населения, понадобится примерно 6 лет, а в Алматы - 9 лет. Когда мы говорим «копить», то имеем в виду любой вид накопления, не обязательно с привязкой именно к системе жилищно-строительных сбережений. Главное – не тратить, а преумножать эти средства. Вот при таком подходе можно смело говорить, что жилье стало доступнее.

 

– Уже дважды прозвучало, что жилье стало доступнее. В силу каких факторов?

– Тут несколько причин. Мы ушли от прежней политики, когда национальная валюта была привязана к доллару. С учетом тех же девальваций видно, что, если в 2014 году стоимость квадратного метра нового жилья в целом по Казахстану была 237 тысяч тенге, в 2015 – 257 тысяч, а в прошлом уже 240 тысяч тенге. То есть практически не изменилась в тенговом выражении. При этом номинальные доходы населения с учетом официальной инфляции растут на 5-7%. Цена квадратного метра в тенге более-менее «устаканилась» и люди стали понимать, что при любом виде накоплений на свое будущее жилье они смогут накопить хотя бы половину его стоимости или обеспечить первоначальный взнос в любом банке.

 

– Все дело только в долларе?

– Раньше было не так. Стоимость жилья зависела от курса доллара. Или, например, от цены на нефть. Как только они меняются, это сказывается на экономике, и мы видим, как с отставанием в 4-5 месяцев меняется стоимость недвижимости.

 

– Несколько лет назад цены на нефть рухнули, сейчас есть пусть неустойчивые, но признаки частичного восстановления цены.   

– Цены на жилье, по крайней мере, перестали расти. Они не упали колоссально, да, но это потому что себестоимость материалов, ресурсов закладывается в цену квадратного метра. Зато видно, что нет такого безудержного роста в два-три раза, как это было в начале 2000-х годов. Еще один фактор понижения цены - это реализация государственных жилищных программ. Когда в новостройках, которые возводятся по линии акиматов, зафиксирована стоимость кв. метра жилья (в гг. Астана, Алматы, Актау и Атырау – 180 тысяч тенге, в остальных регионах – 140 тыс. тенге), а при этом кв. метр на рынке у нас стоит 260-360 тысяч, то это подталкивает строителей адекватно оценивать ситуацию и рассчитывать на сбалансированную маржу. Еще один фактор - отсутствие долгосрочной ликвидности у БВУ для предложения ипотеки. Также следует отметить, так как у населения нет больших накоплений и заработков, а если считать в долларах, то они упали, соответственно у коммерческих банков нет предложений, потому что нет спроса. Все эти причины повлияли на то, что цены на недвижимость пришли в норму

 

– Думаю есть претензии к качеству квартир по госпрограммам.

- Следует отметить, что есть разные классы комфортности жилья – от первого до четвертого. В зависимости от высоты потолков, отделки и так далее. Так вот по госпрограмме строят жилье 3 и 4 класса. Это не элитная недвижимость, но вполне комфортное, экономичное жилье. К тому же, жилье сдается в чистовой отделке, как говорится, заселяйся и живи...

 

– Рустем, мы все наблюдаем, что происходит с банками страны, по крайней мере, читаем. Разве это же не касается строительного бизнеса и перспектив жилищного строительства?  

– Финансовый и экономический кризис влияет на это таким образом, что банки не заинтересованы в финансировании строек как это было раньше. Попросту, выделяется меньше денег. Это видно и по статистике, и по портфелям банков второго уровня. Но есть другие источники финансирования. Это и собственный капитал строительных компаний, деньги инвесторов. Есть частная застройка – ИЖС, есть дополнительное государственное фондирование через те же БВУ и специализированные институты развития. Если все это рассматривать, то структура за последние года 3-4 не сильно изменилась. Доля государства занимает порядка 20% финансирования строек по всей стране. Доля же БВУ составляет от 5 до 10%.

 

– Тогда начнем считать общие квадраты?

– Если посмотреть темпы ввода жилищного фонда, то за прошлый год было построено 10,5 млн. кв. метров. Раньше это было на уровне 6-8 млн. кв. метров ежегодно. Даже в кризисный период ниже 6 миллионов кв. метров мы не строили. Поэтому, похоже, кризиса в строительстве нет.

 

– Переведем квадраты в квартиры?

– Если считать непосредственно в квартирах, то получается за прошлый год сдано 89 тысяч квартир по стране. Раньше сдавалось в пределах 55-60 тысяч новых квартир. В этом же году за 8 месяцев построили 70 тысяч квартир, поэтому ожидания такие, что более 90 тысяч сдадут под ключ. Поэтому и тут никакого застоя нет.

 

– Миллионы и тысячи, конечно, могут впечатлить читателя, но ведь потребность и спрос выше. Как бы поточнее с ними разобраться?

– Здесь есть, разные методики и подходы. Жилстройсбербанк исходит из того, что есть порядка миллиона наших вкладчиков на сегодня. Кроме того, очередники в акиматах, их около 420 тысяч. В общем, порядка полутора миллионов казахстанцев. Это вот потребность в жилье сейчас. Плюс к этому очередь на ИЖС – примерно один миллион триста тысяч человек. То есть потребность в жилье около трех миллионов граждан. Но ведь человек может быть и нашим вкладчиком, и стоять в очереди на жилье в акимате, да еще подать заявление на получение 10 соток в рамках ИЖС. Поэтому все-таки списки не точные.

 

– Что говорит официальная статистика?

– Официальная статистика считает количество домохозяйств, семей, которые есть в стране, и количество жилищного фонда. Так вот выходит, на конец прошлого года было 5 с лишним миллиона жилищ (квартиры и ИЖС) в общем. Это и частные дома, и квартиры. Все вместе. Согласно этой выборке нехватка жилья наблюдается в четырех-пяти регионах. Это ЮКО, там перенаселенность, также нехватка жилья ощущается в ВКО, Алматинской, Жамбылской и Мангыстауской областях.

 

– По вашему мнению, каков реальный дефицит жилья? 

– Если исходить из числа населения и из того, сколько строится, то 200 тысяч вводимого жилья для удовлетворения текущей потребности хватило бы. Но надо учитывать демографический рост, миграцию и износ жилищного фонда. Отсюда следует, что жилья может не хватать.

 

– Картина возникает довольно пестрая, но ведь доходы населения играют решающую роль?

– Относительно покупательской способности. Вот мы - один из операторов госпрограммы «Нурлы жер». В Кызылорде, Таразе и в Северном Казахстане мы наблюдаем картину, когда акиматы строят больше и, возможно, дороже, чем могут позволить себе купить люди. Есть проблемы по реализации этого жилья. Всякий хочет получить жилье, но не каждый может себе это позволить. Тут, в целом вопрос вне нашей компетенции, но решать его надо. Понятно, что покупательская способность жителей Астаны, Алматы и западных регионов высока, а на севере есть проблемы с продажами. При этом необходимо учитывать, что жители юга страны, например, предпочитают квартирам частные дома.

 

– Общеизвестно, что Жилстройсбербанк в нынешней ситуации чувствует себя гораздо лучше, чем многие банки. Чем же все-таки в такой ситуации рискуете вы?   

– Да, мы лидируем на ипотечном рынке Казахстана. 75% всех ипотечных кредитов за 9 мес. 2017 г выданы ЖССБК. В общей сложности на покупку жилья казахстанцы получили в БВУ 259 млрд. тенге, 195 млрд. из которых выданы Жилстройсбербанком. Всего с начала года с помощью банка улучшили жилищные условия 28 990 казахстанских семей. Может показаться, что нам это только на руку. Но здесь есть опасность – это почивание на лаврах. Есть опасность стагнации. Поэтому, конечно, нужно развиваться и в первую очередь развивать сервисы. С другой стороны, если по Казахстану в среднем надо лет восемь, чтобы накопить на жилье, то в ЖССБК из-за его специфики и преимуществ, этот срок сокращается на два-три года. Тут клиент сам голосует за оператора, с помощью которого он собирается реализовать свою жилищную мечту. Причем это не только эконом-класс, построенный по госпрограмме. В нашем портфеле доля такого жилья составляет 20%. Госпрограмма – это не более 3-4 тысяч квартир. Мы выдаем в год 25 тысяч займов. Так что считайте сами. Остальное – это все рынок.