Туманные перспективы доступности жилья в Казахстане

11 мая президент объявил, что мощным стимулом развития экономики, роста занятости и фактором социальной поддержки должно стать строительство доступного жилья. Однако вместо того, чтобы сделать жилье действительно доступным, власти решили продолжить пагубную практику, когда государство замещает собой частный рынок.

Это антикризисные или долгосрочные меры жилищной политики?

В выступлении президента были описаны основные меры экономической политики Казахстана на ближайшее будущее. То есть, фактически, была задана база для создания новой версии Стратегического плана развития до 2025 года, которую сейчас готовит правительство. К сожалению, все выглядит так, что остаются в силе старые подходы, которые не дали прогресса в диверсификации и конкурентоспособности экономики.   

В частности, было объявлено, что в рамках антикризисных мер было выделено 390 млрд тенге на жилищную госпрограмму. Как было сказано, эти меры станут мощным стимулом развития экономики, роста занятости, и фактором социальной поддержки. Здесь сразу возникает первый большой вопрос: это дополнительные антикризисные деньги, или они в рамках утвержденной ранее долгосрочной программы?

Так, в конце декабря 2019 года была утверждена государственная программа жилищно-коммунального развития «Нұрлы жер» на 2020 - 2025 годы, которая обеспечивает единую государственную жилищную политику в Казахстане. Планировалось, что в текущем 2020 году она будет профинансирована на общую сумму в 961 млрд тенге. 614 млрд должно было пойти из республиканского бюджета, 33 млрд из местных бюджетов, и 314 млрд из внебюджетных средств.

Что такое внебюджетные средства в программе не уточняется, но таких источников у правительства несколько – это: печатный станок Нацбанка, средства нацхолдингов (Самрук-Казана и Байтерек), а также средства различных государственных фондов (ЕНПФ, ГФСС и так далее). Нацфонд Казахстана используется только через республиканский бюджет и он входит в категорию «бюджетных средств».

Наличие так называемых «внебюджетных средств» у правительства говорит о большой непрозрачности совокупных государственных расходов, что вкупе с непрозрачностью принимаемых решений приводит к их неэффективности и подверженности коррупционным рискам.

Для перехода на новую модель развития экономики Казахстана прежде всего необходимо наличие прозрачности, подотчетности, и эффективности налогово-бюджетной политики. Однако вместо реформ в этом направлении, власти, зачем-то именно в кризисное время, решили инициировать острую дискуссию о введении прогрессивной шкалы по ИПН. 

Вернемся к «Нұрлы жер». Если посмотреть докризисный республиканский бюджет за 2020 год, то по различным статьям, которые относятся к этой программе, можно обнаружить, что общая сумма расходов на «Нұрлы жер» была в районе 350 млрд тенге, а не 614 млрд как это было запланировано в госпрограмме.

Когда наступил кризис, республиканский бюджет был уточнен и расходы на жилищно-коммунальную программу были увеличены до чуть более 400 млрд тенге. Однако, даже после увеличения, эти расходы остались на 200 млрд меньше, чем это было запланировано в «Нұрлы жер».

390 млрд тенге, о которых сказал глава государства, это внебюджетные средства. Судя по комментариям Нацбанка и правительства, финансироваться они будут целиком за счет печатного станка. И здесь опять непонятно - данная сумма будет в дополнение к 314 млрд внебюджетных средств, указанных в программе, или вместо них?

Скорее всего 390 млрд - это вся сумма внебюджетных средств, которая будет потрачена в 2020 году на «Нұрлы жер». Если это так, то общая сумма, выделенная в кризис (вместе со средствами из бюджета), будет существенно меньше, чем это было запланировано по долгосрочной жилищной программе (961 млрд тенге).

Дополнительно, по сумме в 390 млрд тенге возникает следующий вопрос: почему эти средства считаются антикризисной мерой?

Строительство жилья – это не антикризисная мера

Для Казахстана, в случае падения цен на нефть, краткосрочное увеличение государственных расходов для стимулирования роста строительства должно быть одной из стандартных мер контрциклической фискальной политики.

Однако, для «обеспечения максимальной занятости» как контрциклической меры этого совсем недостаточно. Во время кризиса государство должно прежде всего финансировать строительные проекты, которые дают мультипликативный эффект на всю экономику и повышают её производительность, а также способствуют расширению частного бизнеса и росту его эффективности. Прежде всего, это касается строительства так называемой «продуктивной инфраструктуры».

С этой точки зрения непонятны планы по увеличению госрасходов на строительство жилья. Также по программе «Дорожная карта занятости» планируется дополнительно потратить примерно 300 млрд тенге на строительство объектов культуры, спорта, и отдыха, а также на благоустройство населенных пунктов. Такие меры по увеличению госрасходов трудно назвать антикризисными, поскольку они не дают мультипликативного эффекта на экономику. Хотя, с другой стороны считается, что строительство объектов образования и здравоохранения дает долгосрочный эффект на рост производительности экономики.

Вместо госрасходов на непродуктивные строительные объекты нужно было дополнительно увеличить госрасходы на строительство и ремонт объектов в базовых инфраструктурных отраслях экономики, которые не вошли в перечень проектов «Дорожной карты занятости». Прежде всего это касается следующих направлений: электроэнергетика, железные дороги, сельская (местная) и агропроизводственная инфраструктура, и так далее.

Вместо решения проблем государство заменяет собой рынок

Международный опыт поддержки жилищного строительства говорит, что главной целью государственного вмешательства на рынок жилья должно быть стимулирование развития рыночных отношений, чтобы со временем частный рынок сам строил необходимые объемы доступного жилья без вмешательства и затрат со стороны государства. В развитых странах жилищная политика государства концентрируется только на социально-уязвимых слоях населения, поскольку рынок не может или плохо обеспечивает их доступным жильем.

Главная проблема жилищной политики в Казахстане заключается в том, что вмешательство государства не способствует, а мешает развитию рыночных отношений как на рынке жилья, так и в финансовом секторе. Помимо этого, государственные меры, предложенные программой, являются несистемными.

Например, в банковской системе есть избыточная ликвидность на сумму более 4 трлн тенге. Эти деньги можно и нужно направлять на финансирование застройщиков жилья и ипотечных кредитов. Однако по разным причинам банки этого не делают, и государство, вместо того чтобы устранять их, за счет налогоплательщиков заменяет собой рыночную финансовую систему. Несистемность заключается в том, что если государство вдруг прекратит финансирование доступного жилья, то рынок не сможет заменить его несмотря на то, что у него есть деньги и технические возможности для этого.  

Ниже указана таблица из «Нұрлы жер» о суммах и источниках финансирования этой госпрограммы. Как видно из таблицы суммы очень большие и эти планы по финансированию уже не соблюдаются с первого года программы. Если текущие низкие цены на нефть сохранятся еще пару лет, то на финансирование государственной жилищной программы денег не будет вовсе.

 

Млрд тенге	2020	2021	2022	2023	2024	2025	Всего
Республиканский бюджет	614,1	637,2	592,5	505,6	394,2	388,3	3 131,9
Местные бюджеты	32,6	32,6	32,2	28,	29,1	28,9	184,4
Внебюджетные средства	314,5	322,9	280,9	200,4	200,2	202,0	1 520,8
Всего	961,2	992,7	905,6	734,9	623,4	619,2	4 837,1

 

Проблемы платежеспособного спроса на жилье

На сегодня основная проблема заключается в том, что высокие цены на готовое жилье и высокая стоимость строительства жилья и земли не позволяет населению с низким и даже со средним уровнем дохода улучшить свои жилищные условия.

В соответствии с лучшей мировой практикой главной задачей государственного вмешательства на рынок жилья является выбор мер, которые будут стимулировать развитие рыночных отношений на нем как со стороны спроса населения, так и со стороны предложения (застройщики жилья) таким образом, чтобы в кратчайшие сроки без участия государства финансовая система страны смогла выдавать доступную ипотеку, а частный сектор сам строил бы необходимые объемы сравнительно недорого жилья.

Обеспечение доступности ипотеки - это многосторонняя задача. С макроэкономической точки зрения государство прежде всего должно сделать всё возможное для адекватного и стабильного роста реальных доходов населения так, чтобы в как можно короткие сроки они достигли уровня развитых стран. Необходима планомерная работа по снижению инфляции, из-за чего будут снижаться процентные ставки на кредиты и расти реальные доходы.

Также правительство должно активно бороться с бедностью и безработицей. Помимо этого оно должно снижать уровень теневой экономики, где население получает неофициальные доходы, которые нельзя показать банку для получения ипотеки.

Со стороны банковской системы доступность ипотеки достигается за счет следующих государственных мер.

• Необходимо усиление конкуренции и рыночных отношений в банковском секторе, что обязательно приведет к снижению процентных ставок, удлинению сроков, уменьшению первоначального взноса по ипотеке.
• Необходимо развитие фондового рынка, который будет обеспечивать долгосрочные финансовые ресурсы для ипотеки.

Госпрограмма «Нурлы Жер», с точки зрения развития ипотеки в финансовой системе, это ровно то, что не способствует, а мешает развитию рыночных отношений и конкуренции на рынке ипотеки.

Самой большой проблемой является выдача льготных ипотечных кредитов, по которым за счет государства процентная ставка гораздо ниже рыночного уровня. У банков есть избыток денег, которые они могут и хотят направить на предоставление ипотеки. Однако, когда государство начинает выдавать ипотеку по низким ставкам ниже рыночных, то оно выступает прямым конкурентом для банков и не дает им развивать рынок ипотеки на рыночных условиях.

Финансирование государства по низким процентным ставкам сильно ограничено в объемах. Поэтому правительство составляет госпрограмму таким образом, чтобы прежде всего помочь с дешевой ипотекой населению с очень низкими доходами. При этом рынок ипотеки для людей со средними доходами не развивается, поскольку если на рынке есть дешевая государственная ипотека, никто не хочет брать более дорогую банковскую.

Чтобы снижать процентные ставки по банковскому кредитованию и при этом не нарушать и так плохо развитые рыночные отношения в экономике, правительство и Нацбанк должны прекратить практику кредитования по ставкам ниже рыночных.

Если у государства есть возможность и желание помочь определённым слоям населения в доступности ипотеки, то для этого существуют разные методы, не нарушающие рыночные подходы. Наиболее простой способ помочь людям с низкими доходами, не нарушая рыночных условий на кредиты – это прямая финансовая помощь заёмщикам в оплате ипотеки. В этом случае такой подход будет аналогом адресной социальной помощи (АСП), которая уже существует в Казахстане.

То есть, если вы нуждаетесь таком виде социальной помощи, то вы обращаетесь в государственные социальные службы, которые определят размер помощи по оплате ипотеки и выдают сертификат гарантирующий такую помощь. Затем вы идете на рынок и с этим сертификатом сами ищете подходящее жилье и подходящий банк для получения ипотеки на текущих рыночных условиях.

Проблемы строительства недорого жилья частными застройщиками

В госпрограмме один из главных подходов государственной помощи застройщикам недорого жилья это - предоставление кредитов по очень низким процентным ставкам.

В соответствии с международными исследованиями субсидирование застройщиков не является рыночно-ориентированным подходом. Основную выгоду от такого субсидирования имеют именно застройщики, а не покупатели, которые являются главной целевой группой госпрограмм. Помимо этого, раздача ограниченных государственных денег по низким процентным ставкам для застройщиков всегда создает благоприятную среду для коррупции.

С другой стороны, если застройщики недорого жилья медленно реагирует на увеличение спроса из-за быстрого роста ипотеки, то это приводит к росту цен, что негативно сказывается на доступности жилья. Поэтому, если рынок застройщиков плохо развит в стране (особенно в регионах), то государству надо предпринять рыночно-ориентированные меры для стимулирования их деятельности.

Есть разные методы госпомощи для застройщиков, не нарушающих рыночно-ориентированный подход. Один из наиболее рекомендуемых методов – это предоставление за счет государства земли и/или инфраструктуры для строительства недорого жилья. С этой точки зрения в исследованиях подчеркивается важность долгосрочного городского планирования с целью стимулирования строительства массового жилья.  Давая землю и инфраструктуру бесплатно или по низкой цене государство может ставить определённые условия застройщикам, особенно с точки зрения строительства доступного жилья для населения с низкими доходами.   

Также международные исследования негативно относятся к государственному, а не частному строительству жилья, поскольку  такой подход напрямую мешает развитию рыночных отношений. Очень часто строительство государственного жилья обходится дороже чем частное, ниже по качеству, и такое жилье плохо расположено.

И наконец, считается большой ошибкой административное установление максимальных цен на строящееся социальное жилье. Это полностью не соответствует рыночно-ориентированному подходу на рынке жилья. В случае реального роста рыночной стоимости строительства социального жилья лучше корректировать размеры адресной госпомощи по оплате ипотеки, чем давать субсидии в прибыль застройщикам.

В государственной программе «Нұрлы жер» есть еще ряд крупных и принципиальных проблем. Правительство должно кардинально пересмотреть принципы и подходы текущей государственной политики по обеспечению доступного жилья для населения.  

Мурат Темирханов FCCA, Финансист/экономист