Снос ветхого жилья в центре Алматы может снизить цены на рынке недвижимости

В Казахстане, особенно в Алматы, несмотря на ситуацию с коронавирусом, продолжается активное строительство. В основном новостройки появляются на окраинах мегаполиса. Почему же их так мало в центре?

Основным идейным вдохновителем строительства выступают как центральные, так и местные власти, которые видят в данной отрасли потенциал для стимулирования экономики, развития смежных индустрий, а также решение жилищного вопроса населения. По итогам 2019 года, в рамках государственной программы «Нұрлы жер» в РК было сдано в эксплуатацию 13,1 млн. кв. метров жилья. В прошлом году по всей республике было построено 14,5 тысяч арендных квартир без права выкупа, и из них 6266 квартир были предназначены для социально-уязвимых слоев населения.

Несмотря на такие темпы строительства, в Казахстане квартирный вопрос стоит все еще остро и не решен для многих слоев населения, особенно для молодых семей, мечтающих обрести свой угол. Казахстан в этом вопросе значительно отстает от социальных норм Организации Объединенных Наций, по которым на каждого жителя должно приходиться не менее 30 кв. м жилья (в РК этот показатель всего 21,6). Нехватка жилья сопровождается ростом цен, за которыми попросту не успевает большинство граждан, вынужденных прибегать к банковским кредитам. В итоге граждане переплачивают сумму в разы превышающую стоимость самой квартиры, что порождает негативное социальное явление как «перекредитованность» населения.

А цены на квартиры продолжают расти, хотя доходы населения не растут. К примеру, в Алматы цены на 1 кв. м жилья в марте 2019 составляли, в среднем, 377 000 тенге, а в марте 2020 года они достигли 433 640 тенге, то есть, прирост составил почти 15% на 1 кв.м. На это повлияло множество факторов: девальвация тенге, пандемия коронавируса, неконтролируемый со стороны властей рост цен на импортируемые строительные материалы, и, как следствие, увеличение себестоимости строительства и т.д.

Один из факторов, влияющих на стоимость жилья, и про который мало, кто осмеливается открыто заявлять - нехватка новых квартир в центре городов, в том числе в Алматы. Большинство новых многоквартирных домов строятся в Алатауском, Наурызбайском и Турсибском районах, и переселенцам в новые квартиры, как правило, это молодые семьи с детьми, приходится каждый день ездить в центр города - в Медеуский и Алмалинский районы, что создает нагрузку на транспортную систему города, то есть, пробки.

В данном контексте следует отметить, что Алматы, как и все города, спроектированные еще в советские времена - это моноцентричный город, в центре которого находится центральная площадь, символизирующая эпохальность советской власти. Из центра артериями растекаются дороги, улицы, ближе к которому находятся ЦУМы, ГУМы, университеты, музеи и т.д, по принципу «чем ближе к центру – тем интереснее, насыщеннее и дороже жизнь». Доставшаяся Казахстану по наследству архитектура Алматы именно такая – моноцентричная, и, к сожалению, попытки властей снять с него транспортную/ нагрузку пока не увенчались успехом. Хотя крупные известные ТРЦ в Алматы и стали центром притяжения, это все равно носит локальный характер. Этим и обуславливается очевидное желание потенциальных покупателей жить ближе к центру, тем самым быть в доступности к городским событиям. Отсюда и вытекает нежелание приобретать жилье на окраине, что создает постоянный высокий спрос на квартиры больше в Алмалинском и Медеуском районе, а цены на жилье в этих районах выше, чем в других.

Однако, как раз-таки в Медеуском и граничащим с ним Алмалинском и Бостандыкском районах аренда, а также стоимость продажи старых советских квартир выше, чем на окраинах, поскольку как такового «нового» жилья, отвечающего современным стандартам, там не имеется.

Регулировать вопрос заоблачных цен на жилье в Алматы можно было бы через постройку нового жилья по доступным ценам в центральных районах Алматы, тем самым создавая выбор и живую конкуренцию. Одним из выходом из ситуации является обновление и освежение города посредством снова ветхих и старых домов, постройку на их месте новых жилых комплексов с развитой инфраструктурой, как например: подземные парковки, прогулочные улицы, отведенные безопасные места для детей, озеленение, перестройка системы каналов и арыков и т.д.

Тут необходимо отметить, что при строительстве новых жилых комплексов полностью обновляется система коммуникации водоснабжения, канализация и отопление в целом квартале, а не только под новым домом. Таким образом, решается еще одна проблема – обновление устаревших подземных систем коммуникации в центре Алматы, которая часто становится причиной затхлого запаса сырости, идущего из подвалов и подъездов трех-, четырехэтажных квартирных домов. Не говоря уже о несчастных случаях прорывов теплотрасс, где пострадали люди, и к сожалению, с летальным исходом.

Ветхие дома

Согласно информации, опубликованной в СМИ, в конце прошлого года в Алматы было определено 948 ветхих домов, которые планируется снести до 2030 года, а жильцам предоставить равноценное новое жилье. В этот список попадают дома, построенные в период с 1921 по 1962 годы, где в течение последних 25 лет не проводился капитальный ремонт. Большинство ветхих домов приходятся на долю Турксибского (460 домов), Бостандыкского (170 домов) и Алмалинского района (120 домов). Однако очень много таких домов с советских времен расположены в Алмалинском и Медеуском районах, которые в этот список не попали. Часто в данную категорию включают частные дома, а старые советские 3-4-х этажные многоквартирки не относят к ветхим зданиям или к зданиям, срок эксплуатации которых истек и т.д. На содержание устаревших 3-4-х этажных многоквартирных домов 50-ых, 60-х годов продолжают расходовать бюджетные средства, поскольку собранных в КСК денег недостаточно. Считаем это несправедливым, ведь налоги оплачивают все казахстанцы. Очевидно, возникает вопрос: почему бы не демонтировать старые и ветхие дома, срок службы которых истек, и на их месте построить новые жилые квартиры с парковочными местами, отведенными безопасными местами для детей, свежим озеленением и т.п.? Для этого нужно сначала определиться с такими понятиями, как «ветхое жилье», «дома, срок эксплуатации которых истек».

Понятие ветхого жилья в законе

Старый дом для кого-то вызывает приятную ностальгию и невольно связывается с воспоминаниями о беззаботном детстве или молодости, отчего хочется их сохранить как черно-белые фотоснимки в альбоме. Но квартирный дом не фотография, которой только любуются. Ведь для другой группы людей, особенно тех, кто в них живет, этот ветхий дом является ящиком пандоры бесконечных забот и хлопот то электропроводкой, то с канализацией, то с отоплением.

И так как закон не дает четкого определения "ветхое жилье" возникает путаница и разногласия. Полемику также вызывает безопасность проживания в ветхом жилье, так как все понимают ее по-разному, что ведет к диаметрально противоположным мнениям.

Споры в общественной сфере

Тематика ветхого жилья вызывает много дискуссий. Лидеры мнения и общественность выступают за сохранение «ветхого и старого жилья» и противятся городскому развитию Алматы. Анализируя позиции и выступления некоторых лидеров мнения и представителей общественных групп, можно вывести основные их тезисы:

- современные жилые комплексы губительными и токсичными для города и приведут к экологическим нарушениям;

- старые и ветхие дома олицетворяют советскую эпохальность, которую надо сохранить, то есть «жить воспоминаниями о былом величии СССР»;

Очевидно, что такие лозунги не отражают фактических обстоятельств дела. Об этом скандируют активисты, однако сами жильцы таких старых и ветхих домов были бы счастливы переехать в комфортабельные квартиры. Однако их мнение не учитывается.

История или устаревшие здания?

Комментируя вопрос о ветхих домах, вице-президент Объединенной ассоциации риэлторов Казахстана Нина Лукьяненко отметила, что в центре Алматы очень много домов такого рода. Данная недвижимость часто вымышлено позиционируются в СМИ и в социальных сетях как представляющую национальную историческую ценность здания, хотя, как таковой ценности в них нет. Фактически все эти здания были построены в советское время и уже давно отслужили свой срок эксплуатации.

По словам Н.Лукьяненко, еще одна существенная проблема с ветхими зданиями состоит в том, что в них невозможно сделать ремонт коммуникационных и инженерных линий, капитальный ремонт выходит очень дорогим, поэтому выгоднее и рациональнее будет построить новое здание.

Кроме того, ветхие дома требуют больших средств для их содержания и ремонта. Основная проблема, по словам Н.Лукьяненко, состоит в том, что алматинская общественность часто недовольна властями города и во всех стройках в центре города видят больше негативных сторон. "Тут должна быть конструктивная позиция со всех сторон. Властям нужно более прозрачными методами объяснять общественности необходимость сноса ветхого жилья и проводить обсуждения с участием общественности, чтобы соблюдались все экологические нормы, не сносились действительно исторические здания, а строительные компании должны учитывать пожелания людей. Алматинская общественность тоже должна понимать, что ветхие дома - это не исторические здания и снос этих домов позволит заменить их новыми жилыми комплексами с доступными ценами, поможет решать жилищные вопросы населения" - отметила Н.Лукьяненко.

Н.Лукьяненко считает, что строительство новых домов по доступным ценам в центре города даст импульс рынку аренды и продажи квартир, снизив заоблачные цены на старые советские "хрущевки" с давно истекшим сроком эксплуатации: "У людей появится возможность покупать дома по доступной цене, цены на старые квартиры в центре города упадут. Также определенной части населения не надо будет каждый день ездить в спальные районы. А строительство новых жилых комлексов придаст импульс обновлению городской инфраструктуры".