, 
ОСИ – для новостроек, КСК – для всех остальных
Остался всего год до того, как казахстанские КСК прекратят свое существование. На смену им придут ОСИ – объединения собственников имущества или простые товарищества. Каковы будут последствия этих преобразований для жителей?
Как известно, преобразования в сфере жилищных отношений в нашей стране были начаты в связи с многочисленными нареканиями казахстанцев в адрес КСК, ПКСК и ПК.
Согласно новому закону «О жилищных отношениях» с 1 июля 2022 года место КСК займут простые товарищества (ПТ) и объединения собственников имущества (ОСИ). Другой альтернативой станет переход в управляющую компанию.
Основной посыл зачинщиков реформы ЖКХ был на первый взгляд благим – дать собственникам квартирных жилых помещений многоквартирных жилых домов возможность самим управлять своим домом. Однако, на деле далеко не все казахстанцы радостно восприняли новость об избавлении от надоевших КСК и отнюдь не горят желанием переложить все нахлынувшие с долгожданной свободой проблемы по содержанию жилья, на свою шею.
Многие сегодня по-старинке обращаются в родное КСК: в каком-то доме крыша прохудилась, где-то требует ремонта подъезд... Однако, там им ясно дают понять, что теперь «спасение утопающих - дело рук самих утопающих». Доживающие последние месяцы КСК заняты тем, готовят пакеты документов для желающих организовать ОСИ, параллельно выполняя свои последние обязательства по подготовке жилых домов к отопительному сезону.
Согласно принятому закону собственники квартир и нежилых помещений страны еще до 7 января этого года должны были провести собрания, чтобы выбрать одну из форм – ОСИ или ПТ. Однако… помешала пандемия по ковиду. Но ничто, по мнению реформаторов, не должно затормозить реформу ЖКХ. Потому, учитывая рекомендации Межведомственной комиссии по вопросам нераспространения COVID-19, было принято решение о продлении срока проведения собраний. В то же время срок по полному переходу на ОСИ и ПТ решено оставить без изменений.
По сию пору создание объединений собственников имущества в Казахстане проходит неактивно. По данным, озвученным весной этого года, в стране создано 1850 новых объединений. Из них 829 ОСИ зарегистрированы как юридические лица, а остальные как простое товарищество многоквартирного дома. Большую часть новых организаций открыли в Нур-Султане и Алматы. В то же время растет и количество жалоб на деятельность новых организаций.
Кто же сегодня создает ОСИ и насколько это выгодно жильцам старых алматинских домов? С этим вопросом мы обратились к жителям Алматы и председателю одного из КСК нашего города.
– Ситуация в нашей стране из-за распространения коронавируса довольно сложная. Люди – нервные, напряженные. Кто-то переболел и страдает от последствий, кто-то из-за страшной болезни на грани жизни и смерти, кто-то лишился работы. И вот теперь на нашу голову свалились эти ОСИ, – говорит жилец дома по ул.Аносова, 50 Татьяна Егорова. – У нас дом еще советской постройки. Здесь живут люди невысокого достатка, много пенсионеров. Во-первых, много заморочек по поводу самой процедуры создания ОСИ. Прежде всего, надо инициировать собрание жильцов. Мы и в лучшее годы не могли собраться на домовое собрание. Кворум этого собрания должен составить не менее 50% собственников. Если он отсутствует, нужен письменный опрос. Кто будет этим заниматься? У нас в доме вряд ли кто-то захочет брать на себя функцию управляющего ОСИ, так как никто не знаком со сферой коммунального хозяйства, бухгалтерии. Нас вполне устраивает работа нашего КСК. Почему бы людей не оставить в покое?!
– Моя подруга живет в многоэтажной новостройке, – делится другая алматинка Эльвира Пак. – Там решили создать ОСИ, но, когда выяснилось, что управляющему домом придется платить зарплату в 300 тысяч тенге, быстро отказались от своей затеи. Почему жителям дома не дают право самим решать, какая форма жилищно-коммунальных отношений их устраивает?! Мы считаем, что управлением нашим домом должны заниматься профессионалы, которым и является наш председатель КСК и его команда, которая много лет работает в данной сфере. И при новой форме управления найдутся нечистые на руку граждане. Не проще было бы не рушить годами устоявшуюся систему, а принять меры к устранению существующих в ней недоработок? Можно же наладить ежемесячные отчеты перед жителями домов, сделать работу КСК более прозрачной! У меня складывается впечатление, что кому-то выгодно лоббировать передавать функции КСК управляющим компаниям.
Председатель одного из КСК города согласился ответить на все интересующие вопросы относительно новой формы управления жильем, но лишь с условием конфиденциальности.
– Дело в том, что одна моя коллега дала интервью журналистам, после чего ее закошмарили многочисленными проверками и придирками, – пояснил свою позицию Сакен Курманов (имя и фамилия изменены).
– Насколько активно и где создаются ОСИ в Алматы?
– Они создаются в новых многоквартирных жилых комплексах, их много в Медеуском и Бостандыкском районах. В старых же домах Алматы ОСИ не создают, а те, кто создал, вскоре отказались от этой затеи.
Все дело в том, что новостройки еще могут выжить при ОСИ, а вот дома, построенные при советской власти, которым более 40-50 лет, вряд ли. Там этажность меньше, соответственно, меньше и площадь, да и коммунальные сети изрядно изношены. Затраты на содержание старого дома получаются большие, а у многих избранных из числа жильцов, управляющих нет опыта работы в сфере коммунального хозяйства. А ведь они должны искать подрядные организации, заключать с ними договора. Можно только представить, как неопытный человек будет вести дела, и в каком состоянии будет дом.
Немаловажен и финансовый вопрос. Сегодня с 52-квартирной девятиэтажки в два подъезда, входящей в состав нашего КСК, в целом на зарплату председателя КСК, его зама, мастера, а также аренду помещения и комуслуги КСК в месяц поступает 2300 тенге. Чистыми на нашу зарплату уходит 45-48 тенге. А при ОСИ с каждой квартиры надо будет ежемесячно платить зарплату управляющему дома и бухгалтеру 1634 тенге. Я уже не говорю выплатах за содержание дома, ремонт сетей и так далее. Имея в своем составе много домов, КСК мог перераспределять деньги на те дома, которые нуждались в ремонте, замене сетей. Если же жильцы, создав ОСИ будут сами содержать свой дом, это им выльется в значительную сумму.
– Но если жильцы не создадут ОСИ, они могут обратиться к управляющим компаниям. Возможно, это выход из сложившейся ситуации?
– Да, по сути эти сервисные компании сегодня выполняют функции КСК. В их распоряжении сантехники, электрики, сварщики, дворники и представители других служб. Но есть одно «но». Управляющие компании не хотят брать старые дома, потому что это не выгодно всем. При переходе к ним в разы вырастут платежи жильцов на содержание дома. Если у нас они составляют всего 17 тенге, то там – от 100 до 500 тенге с квадратного метра. В КСК же расход на содержания жилья не облагается 12-процентным НДС, а управляющие компании, которые являются ТОО, этот налог платят. Им выгоднее работать в новых жилых комплексах. Там больше сумма расходов на содержание жилья, затрат мало, потому что у них нулевой износ сетей и зданий. Несмотря на то, что управляющим компаниям власти настоятельно предлагают взять старые дома в сервисное обслуживание, они наотрез от этого «заманчивого» предложения отказываются.
– Одна из причин критики КСК в том, что они работают не прозрачно. Возможно, нужно просто обязать КСК обнародовать свою деятельность, закрепив это законодательно?
– Мы ежемесячно в электронной форме даем отчет в жилищную инспекцию города, которая все эти процессы контролирует. Много лет предлагаем отправлять информацию жителям в электронном виде. Но это оказалось никому не надо. И после того, как решили расформировывать КСК, все наши инициативы, соответственно заглохли. Сейчас мы готовим на каждый дом финансовый отчет. Сколько денег поступает ежемесячно, куда и сколько потрачено. Весь этот пакет документов мы в любой момент готовы вручить жителям, желающим создать ОСИ. Но хорошо бы, чтобы к нам приходили люди, которые не просто хотят получать зарплату управляющих, а разбирались бы в финансах.
– К вам в КСК обратился хотя бы один человек, желающий создать ОСИ?
– В нашем КСК – более 30 домов. И только один парень-финансист из числа местных жителей заинтересовался ОСИ, создал чат среди жителей 6 домов, пришел к нам за документами. Мы показали ему паспорт дома, рассказали, какие затраты требуются на его содержание. Когда он разобрался, то написал в чате, что придется оставить эту затею, так как это не выгодно жителям и нужно оставаться в составе КСК.
– Может случиться так, что жителям дома, которые заходят создать ОСИ, придется собирать деньги на содержание своего дома, как говорится, с нуля, так как на их балансе элементарно ничего не будет?
– Вполне! Возьмем, к примеру, одну из девятиэтажек нашего КСК. Сегодня она находится в минусе. Недавний ремонт крыши здесь обошелся в 700 тысяч тенге. А жители этого дома в год собирают всего 200 тысяч. И это при стопроцентной оплате. А таковая, как правило, отсутствует. Сейчас домашние телефоны многие отключили, вот и приходится буквально вылавливать таких недобросовестных квартиросъемщиков. На днях наш бухгалтер, наконец, нашла в этом доме жильца, который не платил за комуслуги. Его задолженность составила порядка 90 тысяч тенге. Только после того, как мы предупредили, что из-за его долга в подъезде будет отключено дежурное освещение, домофон и видеокамера, он соизволил выплатить деньги. И такие случаи не единичны. У нас есть гражданка, чей долг по коммунальным услугам составляет 900 тысяч тенге. Представляете себя, какой будет «подарок» тем, кто решит создать ОСИ в этом доме!
Я думаю, что парламент должен был принять закон о создании ОСИ в качестве пилотного проекта. В определенных кварталах городов попробовать создать эту структуру и посмотреть, как она себя покажет и только после положительного эффекта внедрять новшество по всей стране.
Между тем группа председателей КСК из Алматы отправилась в Нур-Султана, чтобы встретиться с депутатами парламента. Они хотят довести информацию, какие проблемы тормозят создание ОСИ и внести свои предложения в жилищный кодекс РК.
