среда, 25 декабря 2024
,
USD/KZT: 425.67 EUR/KZT: 496.42 RUR/KZT: 5.81
Подведены итоги рекламно-медийной конференции AdTribune-2022 Қаңтар оқиғасында қаза тапқан 4 жасар қызға арналған мурал пайда болды В Казахстане планируется ввести принудительный труд в качестве наказания за административные правонарушения Референдум - проверка общества на гражданскую зрелость - Токаев Екінші Республиканың негізін қалаймыз – Тоқаев Генпрокуратура обратилась к казахстанцам в преддверие референдума Бәрпібаевтың жеке ұшағына қатысты тексеріс басталды Маңғыстауда әкім орынбасары екінші рет қызметінен шеттетілді Тенге остается во власти эмоций Ресей өкілі Ердоғанның әскери операциясына қарсы екенін айтты Обновление парка сельхозтехники обсудили фермеры и машиностроители Казахстана Цены на сахар за год выросли на 61% Научно-производственный комплекс «Фитохимия» вернут в госсобственность Сколько налогов уплачено в бюджет с начала года? Новым гендиректором «Казахавтодора» стал экс-председатель комитета транспорта МИИР РК Американский генерал заявил об угрозе для США со стороны России Меркель впервые публично осудила Россию и поддержала Украину Байден призвал ужесточить контроль за оборотом оружия в США Супругу Мамая задержали после вывешивания баннера в поддержку политика в Алматы Казахстан и Южная Корея обсудили стратегическое партнерство Персональный охранник за 850 тыс тенге: Депутат прокомментировал скандальное объявление Россия и ОПЕК решили увеличить план добычи нефти Рау: Алдағы референдум – саяси ерік-жігердің айрықша белгісі Нью-Делиде Абай мүсіні орнатылды «Свобода 55»: иммерсивный аудиоспектакль про выбор, свободу и январские события

Правда о том, почему в Казахстане растут цены на жилье 

На казахстанском строительном рынке происходит нечто невообразимое. Доходы населения падают, а цены на жилье и на строительные материалы растут как на дрожжах. Причем, как утверждают строители, весной и в начале лета, когда люди только-только приступили к возведению объектов или их капитальному ремонту, царила относительная стабильность, а в середине лета, когда работы наполовину были уже сделаны, цены на стройматериалы не просто взлетели, но и большая их часть перешла в разряд дефицитных. К ним относятся не только импортный металл, но и отечественные щебенка, мытый песок, отсев, цемент и, соответственно, бетон. Если, к примеру, в мае он закупался за 16 тыс. тенге за кубический метр, то сейчас – за 20-22 тыс. Но и за эту цену он доступен только тем, кто заблаговременно сделал предоплату.

Аналитики мониторингового агентства Energyprom.kz сообщили на прошлой неделе, что в годовом выражении  "в 3,5 раза подскочили цены производителей на гравий, в 2,4 раза - на известняк, в полтора и более раза - на алюминиевые двери, строительные конструкции из черных металлов, а также основу основ - строительные растворы и сухие строительные смеси. На треть и более выросли цены на глину, дробленый камень, конструкции из бетона, лаки и краски, стальные профлисты, нефтяные битумы. На 20 процентов и более подорожали прокат из стали, пластиковые стеклопакеты, стеновые блоки… Велики риски, что с учетом роста цен на стройматериалы и их дефицита на рынке некрупные застройщики просто уйдут с рынка, не справившись с обязательствами перед дольщиками, и уже в текущем, а особенно в 2022 году, мы получим повторение ситуации 2015–2016 годов с критическим ростом числа "проблемных" объектов. Шансы справиться с ситуацией будут только у крупнейших и наиболее надежных компаний страны, что серьезно осложнит ситуацию на рынке жилья».

Байки нашего городка

Ситуация с ценами на строительном рынке стала столь острой, что этот вопрос был поднят на расширенном заседании правительства от 10 июля с участием президента Касым-Жомарта Токаева. Глава государства дал поручение Агентству по защите и развитию конкуренции (АЗ РК) разобраться с необоснованным завышением цен на стройматериалы и жилье, не исключающим ценовой корпоративный сговор между участниками строительного рынка.

- Реакция последовала незамедлительно, - сообщил эксперт по оценке имущества, кандидат экономических наук Александр Калинин. - Уже в понедельник, 12 июля, участникам строительного рынка было направлено более 40 уведомлений о необходимости снижения стоимости стройматериалов  и возводимого жилья.

По его мнению, происходящее на казахстанском ранке жилья - очередное надувание мыльного пузыря.

- Только теперь это делается изощреннее и грамотнее, чем, допустим, в нулевые годы, - считает он. - Тогда из-за множества строительных компаний был хотя бы выбор, но о какой конкуренции может идти речь сейчас, если два строительных холдинга – («BI Group» и «Bazis А») контролируют 90% рынка жилья. Что касается цен на него, то по всем нормативным требованиям и законам рынка должно было произойти снижение, но почему-то вдруг произошло повышение. Примерно такая же ситуация была в 2008-2009 годах, однако в отличие от тех лет теперь это происходит завуалировано, со ссылкой на то, что цены на жилье растут из-за дороговизны стройматериалов, из-за того, что пенсионные фонды стали выдавать деньги на приобретение и ремонт жилья. Но я уверен, что это умышленное введение населения в заблуждение для реализации уже построенных жилых комплексов. Они стоят невостребованными, но застройщики, агрессивно рекламируя их, рекомендуют покупать прямо сейчас, «иначе потом цены еще вырастут». Это нонсенс: как они могут вырасти в условиях резкого снижения покупательской способности населения, когда банки ограничивают выдачу кредитов?

Цены, по законам экономики, должны формироваться согласно следующей схеме:   себестоимость 1 кв.м. + средняя прибыль, которая в сфере строительства составляет не более 30-35%. В международной практике так и происходит, но не у нас. Поэтому  государство должно вмешаться в этот процесс, а не слепо доверять тому, что говорят застройщики. Со своей стороны, как профессиональный оценщик, хорошо знающий рынок жилья в Казахстане, с полной ответственностью могу заявить, то, что происходит в этой сфере, можно расценивать как манипулирование рынком и сознанием потребителей со стороны основных участников строительного рынка - застройщиков, банков второго уровня и риэлторов, которые делят между собой сверхприбыль. Она составляет 200-250%: порядка  65% обычно получает застройщик, 20-25% - банк и 5-10% - риэлторы. Что касается последних: ситуация по ним сегодня существенно изменилась. Строительный холдинг оставляет за собой полный цикл услуг: от проекта до отдела продаж. Поэтому на первичном рынке риэлторам достается мизерный процент, и они вынуждены активизироваться на вторичном рынке жилья. Таким образом, холдинги, не имея конкурентов, в производственную цепочку - от проектирования до отдела продаж – могут заложить любые расходы, чтобы затем без особых для себя проблем их похоронить. Плюс – у них имеется разные «дочки», которые занимаются вопросами закупки и производства стройматериалов, привлечения рабочей силы и т.д.

Но так получилось, что Казахстан наряду со всем миром столкнулся с пандемией коронавируса и, как следствие, с отсутствием покупательского спроса, после чего цены начали стабилизироваться, а потом и снижаться. И тогда участники строительного рынка обратили взоры на пенсионные фонды. Я нисколько не сомневаюсь в том, что мысль об изъятии оттуда денег была пролоббирована всемогущими строительными компаниями и банками, которые имеют «своих людей» во всех структурах. Для этого достаточно проследить следующую цепочку. На одном из заседании Правления национальной палаты предпринимателей «Атамекен» председатель комитета по архитектуре и строительству дал обоснование по увеличению стоимости жилья. А кто этот человек? Оказалось, глава холдинга «Bazis А». А кто возглавляет НПП «Атамекен»? Владелец основного системообразующего банка второго уровня.  

Арматура, цемент, бетон, асбест

Основным идеологом обоснования роста цен на стройматериалы и жилья, как утверждает Александр Калинин, выступает Союз строителей Казахстана.

- Какие только красивые отчеты и графики они не используют для своих аргументов для обоснования изъятий из пенсионных фондов! И это сработало! Хотя, по факту, за счет пенсионных денег было совершено не более 8-10% сделок по жилью, но при этом стоимость «первички» выросла на 45%. Попытались поднять тему «узбекстроя», иначе говоря - недостатка рабочих рук на стройплощадках (гастарбайтеров из Узбекистана ведь выдворили из страны, когда начались локдауны), но независимые эксперты и аналитики опровергли это утверждение. Тогда идеолог завышенных цен, Союз строителей, заговорил о значительном росте цен на строительные и отделочные материалы. Опять не поучилось -  так как более 90% первичного жилья сдается в черновой отделке. Остается притянуть за уши рост цен на арматуру, оцинковку и другие металлосодержащие стройматериалы, чья стоимость, действительно, постоянно и значительно растет. Почему? Я попытаюсь дать краткие разъяснения. С одной стороны, в производственной цепи полного цикла строительства предполагается закупка стройматериалов от первоисточника. Железные изделия застройщики приобретают в основном в России и Китае. Но там не было подобного взрыва роста цен, как у нас! В Китае внутренние цены жестко контролируются государством, другой вопрос, что эмиссары – закупщики наших строительных холдингов, находясь там, «решают» ценовые вопросы. Можно перечислить и другие схемы по повышению стоимости стройматериалов. Так, насколько мне известно, вопрос внутреннего производства по цементу, асбесту, кирпичу, сплитблокам и ряду других материалов был решен до пандемии в рамках уже заключенных договоров. К тому же у строительных корпораций есть свои заводы по их производству, откуда они получают стройматериалы по себестоимости, без всякой накрутки. 

Нередко мне задают вопросы типа: «А что мешало застройщикам и их «подельникам» БВУ продать отстроенное жилье раньше?» Предполагаю, что одной из причин стали государственные программы по социальному жилью с невысокими процентами на ипотечные кредиты и достаточно доступные цены. Но скоро появился повод избавиться от них - скандалы по количеству и качеству социального жилья. Я даже не сомневаюсь, что это опять игры строительных корпораций и банков. Впрочем, государство и само не без удовольствия избавляется от своих социальных функций. Бесплатную медицину, мы знаем, фактически убрали, образование является таковым только на бумаге, ровно то же самое накладывается теперь и на вопросы льготного социального жилья. Таким образом, идет монополизация строительного рынка, а делается это через искусственное повышение цен. Чтобы доказать это, достаточно создать независимую группу экспертов в составе оценщиков, проектировщиков, судебных экспертов - товароведов и экономистов, которые через калькуляцию назовут реальную себестоимость квадратного метра. На западе прибыль в среднем составляет 8-10% в зависимости от направления деятельности.

Грядет массовая безработица 

Выход из создавшейся ситуации, когда денег у населения нет, а цены на жилье растут, Александр Калинин видит в сдаче пустующих жилых комплексов в аренду. 

- Если держать их пустыми, то будет обрушение рынка, - считает он. -  Но, если рухнет отрасль, которая более или менее держит нашу экономику (там в лучшие времена работало до полумиллиона человек, за каждым из которых стояла семья, как минимум, из трех-четырех человек), у нас случится системный кризис. 

Понимая, к чему приведут  непомерные аппетиты участников строительного рынка, профессиональные оценщики недвижимости, ведут передачи на Youtube, дают интервью разным СМИ.

- Никто из представителей застройщиков с нами не спорит, - говорит Александр Калинин. - Они наверняка думают, что мы поворчим и перестанем, а там все рассосется само по себе. Не рассосется! Когда отрасль обрушится из-за непомерных аппетитов застройщиков и банков, грянет безработица, люди, которые купили жилье в ипотеку, не смогут рассчитаться за него. Если раньше банкам миллиардами (долларов, естественно) компенсировали строительные авантюры из Национального фонда, то теперь таких денег там нет, поэтому они вынуждены ограничивать кредиты и ужесточать требования к заемщикам. 

Покупка жилья в «первичке» с последующей сдачей в аренду достаточно ограниченна, так как для этого требуется чистовая отделка, мебель и прочее. Вопросы регулирования арендных ставок тоже рано или поздно встанут на повестке дня. Если семья за аренду квартиры оплачивает 30-35 процентов своего бюджета, то это еще куда ни шло. Но если 60% и выше, то на питание, обучение и медобслуживание уже не остается.

Подводя итоги вышесказанному, эксперт заявил, что цены на первичном рынке жилья должны стабилизироваться и постепенно снижаться. Никаких серьезных социально-экономических оснований для их роста, уверен он, нет.

-  То, что это тем не менее происходит в условиях резкого снижения активности и доходности населения, увеличения требовательности банков второго уровня к заемщикам, - это парадокс, противоречие, нонсенс, - заключает он. - Но на этапе развивающегося рынка в такой востребованной отрасли как строительство, цены на товар диктует производитель, в данном случае - застройщик. Почему? Потому что нет конкуренции. Вот пишут, что BI-групп, прокрутив 8 месяцев, вернул дольщикам деньги. А чего ему бояться, коль он хозяин на рынке? Ситуацию в таких случаях может исправить только государственный контроль за строительными компаниями, регулирование стоимости жилья, строительных материалов и арендных ставок.

Оставить комментарий

Общество