, 
Стрельба в Алматы: ответ на ипотечные условия банков
После того, как в алматинском микрорайоне Акбулак при выселении из-за невозврата ипотечного кредита мужчина расстрелял 5 человек, в сети стали появляться посты, где люди рассказывают о том, как банки предлагают выкупать жилье по заниженной цене в обмен на то, что новые хозяева будут сами выселять прежних.
«На рынке довольно много предложений о продаже залогового имущества, – написал в Фейсбуке алматинец Дмитрий Шишкин. – Когда я искал квартиру, заинтересовался – позвонил, думал, кредит чей-то гасишь, какие-то издержки. Но оказалось не так: банки продают жильё прямо с жильцами. Ниже рыночной стоимости – но эта премия – в зачёт того, что новый собственник самостоятельно выселяет старого. Я ещё удивился тогда, прямо так и спросил: «а как вы это себе представляете, бандитов нанимать?» На той стороне трубки хмыкнули и переговоры прекратили».
Бешеные проценты
По мнению члена Алматинской городской коллегии адвокатов Каната Кашкенова, не раз сталкивавшегося в судах с такого рода делами, основной причиной трагедии стал произвол казахстанских банков, чьи неоправданно высокие процентные ставки по ипотекам в период кризиса, спровоцированного пандемией, превратились в тяжелое бремя для заемщиков.
– Я не знаю всех обстоятельств дела, но полагаю, что человек, который вчера защищался с оружием в руках, посчитал, что его имущество отнимают несправедливо. Никто не удосужился разъяснить ему его неправоту, если это имело место быть, и наоборот – не помог, если он был прав.
Подобные случаи у нас уже были. Один из самых известных – лет пять тому назад астанчанин, не согласившись с несправедливыми вариантами по предоставлению другого жилья, грозил взорвать газовый баллон, когда судебные исполнители пытались выселить его семью из частного дома в центре столицы, где он забаррикадировался с тремя малолетними детьми. Только после вмешательства городских властей ему выдали квартиру из городского резерва. Но тот случай никого ничему не научил. В нашей стране, к сожалению, все действия не только банков, но и других институтов, направлены на извлечение прибыли. Социальные обязательства перед обществом и материальное положение населения не учитываются совершенно, а в данном случае семью выбрасывали в никуда, на улицу. Закона о том, чтобы не выселять из единственного жилья, у нас нет. Должники банков могут забрать с собой только определенное количество личных вещей по перечню, предусмотренном законом об исполнительном производстве.
Я в своей практике часто сталкиваюсь с ситуациями, когда по делам, связанным с залоговым имуществом, выносятся заведомо незаконные решения. К счастью, у моих клиентов имелось другое имущество, и они как-то смирялись с потерями, а если бы они попали в такую же ситуацию, как вчерашний фигурант, который лишили последнего имущества, то не знаю, как бы они поступали.
То, что произошло – это стандартная схема реализации залога или его обращения в собственность банка. В данном случае, полагаю, прошла передача залогового имущества третьему лицу, а дальше было получено судебное решение о принудительном выселении жильцов. И хотя действующее законодательство содержит четко регламентированные положения о механизме реализации залога, однако они очень часто нарушаются. В моей практике были случаи, когда залогодержатель делал это, не уведомляя залогодателя. Но главная проблема заключается в том, что при реализации залогового имущества залогодержатель существенно снижает его стоимость, чтобы быстро реализовать его. В данном случае от 184 млн. до 96 млн. тенге.
Залогодатель, который пошел на крайние меры, в обеспечение взятого им займа, как пишут в СМИ, предоставил свое недвижимое имущество. Однако, мы все прекрасно знаем, что кризис, связанный с коронавирусом, спровоцировал экономическую нестабильность в стране. Так как доходы простого населения резко упали, то многие перестали справляться с обязательствами перед банками. В прошлом году они представляли отсрочку по кредитам, но она составляла максимум три месяца, при этом выплата вознаграждения не прощалась, она переносилась на будущий период. А процентные ставки по ипотечным и другим кредитам даже с учетом дотирования по разным государственным программам, не секрет, у нас просто запредельные.
Из-за низкой правовой и финансовой грамотности заемщики банков не до конца осознают последствия получения кредитов и предоставления залогового имущества. Беря заем на длительные сроки, они рассчитывают на какую-то стабильность в стране, но циклы периодически повторяющихся кризисов не только у нас, но и во всем мире сократились. Если раньше они возникали один-два раза в столетье, то в новом веке их было уже несколько. Поэтому я всем своим знакомым советую по возможности не брать займы, особенно долгосрочные. Мы не знаем, что может случиться через 5, 7, 10 или 13 лет, зато у банков схема действий остается неизменной – как только заемщик сделал просрочку, начинается начисление процентов. Обратите внимание: до марта 2021 года по ипотеке годовая эффективная ставка вознаграждения от суммы займа была 56%, сейчас снизили до 25%. Это драконовские ставки, разрешенные законом, то есть государство тем самым официально дало добро банкам снимать со своих граждан две-три шкуры. При этом с банками очень сложно судиться, так как у них есть ярко выраженное лобби, которое продвигает их интересы. Ими ведь владеют не рядовые граждане, за хозяевами банков стоят очень влиятельные люди, и мы их все знаем.
Произвол банков
Дмитрий Шишкин задается в своем посте вопросом, который интересует сегодня многих, – как решаются вопросы, связанные с возвратом – не возвратом займов, в том числе и ипотечных: «Сталкивать лбами с одной стороны отчаявшихся должников, у которых и с головой может быть непорядок на фоне проблем – и с другой стороны новых владельцев, которые сознательно готовы к конфликту, плюс частных судисполнителей, полицию – это, конечно, удобно для банка, но чревато последствиями. Интересно, в мире как это делается?»
А в мире (в международной практике), как сообщил эксперт по оценке имущества, кандидат экономических наук Александр Калинин, такие вопросы решаются с помощью солидарной ответственности банка и заемщика.
– Так как они оба рискуют, то она разделена 50 на 50, – говорит эксперт. – Наши же банки второго уровня ответственность за взятый у них займ полностью перекладывают на заемщиков. А чего им бояться, если государство поддерживает их? Возьмем самый показательный кризис – ипотечный 2007 и 2009 годов. Тогда, мы все помним, казахстанским банкам, чтобы они сохранились и продолжали работать дальше, выделили из Национального фонда свыше $10 млрд. А ведь это абсурд – отдавать государственные деньги только для того, чтобы банки жировали и получали сумасшедшие доходы.
В других странах, например, в США, в периоды кризисов делают амнистию – идет списание ипотечных кредитов. Там знают, что кризис все равно будет, их цикличность сократилась до 7-8 лет и к ним надо быть готовыми, поэтому деньги страхуются, а потом списываются. Кроме того, заемщикам дают довольно длительные каникулы по возврату денег.
Но это цивилизованные страны, где имеется большой опыт по кризисам и принятию резервных решении. У нас все по-другому. Я не устаю повторять, что банки являются главными виновниками тяжелого состояния нашей экономики. Их действия иначе, как беспределом, назвать трудно. У нас есть два мощнейших лобби, которые могут решить любой вопрос на любом уровне. Первое – банковско-страховое, второе – строительное. Задумайтесь, особенно по банкам, кто является владельцем их основных активов, и все станет ясно.
В Алматы несколько лет назад был случай, подобный тому, что произошел 20 сентября. Когда судебные исполнители пришли выселять из дома многодетную семью, народ вышел на улицы. До смертоубийства не дошло, но драки были. Видя, что люди настроены жестко, прокуратура взялась за дело. Она выявила большое занижение стоимости активов – до 30-40% от настоящей стоимости, о чем я уже неоднократно писал.
Увы, но когда залог, оцененный в 184 млн., перейдя на баланс Центкредитбанка, стал вдруг стоить 96 млн, а человек брал в банке 121 млн., то это стандартные банковские игры. Но, к сожалению, людей, которые, попав в такую ситуацию, нанимают хороших адвокатов, немного. В основном, людям платить нечем, к тому же они не знают, к кому обращаться.
Я не думаю, что заемщик, пошедший на крайний шаг, ничего не знал о санкциях против него. Понятно, что к нему неоднократно обращались, вызывали в суд (судебные исполнители не могут работать без его решения), но, поскольку основной долг перед банком был фактически погашен залоговым имуществом, то он, столкнувшись с сумасшедшими процентами, наверняка подумал: «Не посмеют отобрать дом. Это будет уже наглостью». Однако это не более, чем эмоции и надежда на авось. В судах, как правило, серьезно и глубоко в ситуацию не вникают. К тому же, нередко бывает так, что судьи по разным причинам помогают банкам. Поэтому всем попавшим в такую ситуацию я бы посоветовал сразу бежать к юристам, оценщикам и экспертам, чтобы доказать свою правоту.
