Бакытжан Базарбек: «В Алматы действительно физически нет участков под ИЖС»

Земельные страсти в Казахстане постепенно утихли, после того, как власти сначала ввели мораторий на действие некоторых наиболее спорных поправок в Земельный кодекс, а потом и приняли решение вовсе их отменить. Между тем, произошедшее показало, насколько чувствительными являются казахстанцы к вопросам владения земельными участками. Многие на волне недовольства вспоминали о пресловутых 10 сотках земли, обещанных им по закону, и требовали от властей незамедлительно их предоставить. Но все ли так просто в этом деликатном вопросе и кто в реальности может получить заветные 10 соток земли?

Ситуацию в разговоре с Exclusive.kz прояснил эксперт земельного и экологического права, эксперт Всемирной комиссии экологического права IUCN, старший преподаватель Университета «Туран-Астана» Бакытжан Базарбек.

- Бакытжан, расскажите, пожалуйста, о механизме выделения бюджетных денег для освоения земель под ИЖС для бесплатного предоставления их гражданам. Не слишком ли рискованно в условиях кризиса выделять бюджетные деньги гражданам под ИЖС? Рационально ли они будут, по Вашему мнению, распределены?

- Касательно самого механизма распределения бюджетных средств, пока точной картины нет. Возможно, уполномоченные органы, совместно с местными исполнительными органами мониторят территории, где необходимость в строительстве первостепенная, а где есть возможность запланировать его на перспективу. Ну, это все предположения, по факту ничего не известно. Главное для нас, чтобы вопрос предоставления земель под ИЖС сдвинулся с мертвой точки. Вопрос очень актуальный, после митингов все поняли, какие настроения по земельному вопросу царят в обществе.

Не рискованно ли именно сейчас это реализовать? Не рискованно, самое время. Касательно рациональности распределения средств говорить не могу, мы живем в Казахстане. Повторюсь: люди, стоящие в очереди за участком земли, должны ощутить, что очередь передвигается, люди получают заветные участки. Тогда и настроения в обществе изменятся.

- Очень много разговоров, что для аренды земли иностранцами она есть, а для рядовых граждан, которым по закону положены их 10 соток, нет. Насколько такие утверждения оправданы?

- Неоправданны однозначно! Земли много, а вот есть ли деньги для освоения земель и проектирования там инженерных сетей? Скажу вам следующее, если в ближайщие 10-15 лет, из тех граждан, кто стоит в своих очередях, в таких городах как Алматы и Астана, хотя  бы 10% получат свои заветные 10 соток, это будет огромной победой наших властей. И проблема не в том, что акиматы не выдают участки, а в том, что создали такие условия, когда участки под ИЖС перестали выдавать на бесплатной основе и выставляют на аукционах, а акиматы не перестают принимать заявления от граждан. Они, тем самым, дают людям надежду, которая если сбудется, то лишь в ближайшие десятилетия.

Вместе с тем,  необходимо понимать, что земли сельхозназначения и участки под ИЖС не имеют равномерную бюджетную нагрузку. Сельскохозяйственные земли считаются подготовленными для отвода больше, чем участки под ИЖС. Для того, чтобы подготовить участки отвода под ИЖС,  нужно многое. Это не только бюджетные расходы, но и проектные решения, учитывающие все риски, организация землеустроительных работ, мероприятий по зонированию территории. 

- Как бы Вы могли прокомментировать то, что парламент приостановил действие поправок в Земельный кодекс, вызвавших наибольший резонанс?

- Я ранее уже говорил, что идея поправок очень интересна, революционна и нужна для сельского хозяйства, но требуется минимум 2-3 года для совершенствования земельного законодательства. С нашим Земельным кодексом и  Правилами проведения аукционов,  которые приостановили не так давно,  далеко бы не ушли, недостатков очень много. Нужна кардинальная смена ориентиров в земельной реформе. Мы успокаиваем себя тем, что на время потушили пожар, хотя предпосылки к этому мы получили еще в 2003 году, когда обсуждали проект Земельного кодекса. Да, удалили опухоль, но не изучаем очаг болезни. Я скажу больше, если общество реально «повзрослеет», мы можем вернуться к вопросу массовой продаже земель сельскохозяйственного назначения через аукционы, скажем, через 2-3 года. Но для этого «повзрослеть» должна и государственная политика в области земельной реформы. За кого обидно, так это за наших сельскохозяйственных производителей, в условиях сурового рынка они потеряли такую уникальную возможность - за полцены, можно сказать, даром, приобрести эти сельхозземли.

- Возвращаясь к вопросу тех самых земель под ИЖС. На каких основаниях граждане Казахстана могут на них претендовать? Что для этого нужно сделать? Куда обращаться?

- Нужно довести до людей, что 0,10 га под ИЖС - это их право, которым они могут воспользоваться. Никто не лишен его, даже лица, у которых есть квартира или частное домостроение. Вместе с тем, лица, не являющиеся гражданами Республики Казахстан, недееспособные лица, по логике вещей лишены такого права. Лишены права получить 0,10 га под ИЖС и те,  кто раньше уже получал по указанному целевому назначению участок.

Что касается обращения, граждане могут обратиться в местные исполнительные органы по месту нахождения земельного участка. При этом, подают заявления в акимат того населенного пункта, где они хотят получить участки.  Огромная неосведомленность людей в  этих вопросах. Люди неверно пишут ходатайство, не туда их сдают, прилагают ненужные документы, а работа акимата и территориальных органов - разъяснять, как делать верно. 

Скажем, если вам посчастливилось получить заветные 10 соток, то вы должны быть готовы к тому, что участок первоначально предоставят вам не в частную собственность, а на праве временного возмездного землепользования. Другими словами - в краткосрочную аренду на срок до 1 года.  Это делается для того, чтобы предупредить потенциальные риски, связанные с продажей земли без цели строительства там дома. Вы должны доказать государству, что действительно желаете построить свой дом. Были и такие времена, когда люди могли и не стоять в очереди, оформляли липовые прописки на 2 месяца,  и с легкой руки чиновников попадали именно в ту группу людей, которые должны получить участки.  Позже, без строительства дома, задним числом оформляли все разрешительные документы на строительство, без приема дома, на основе липовой топосьемки передавали в земельную комиссию документы, оттуда получали госакт, регистрировали - и продавали участки. В итоге  проигрывало и государство, и те люди, которые добросовестно стояли в очереди. Были люди, которые получали по одному целевому назначению участки несколько раз. Сейчас же времена совсем другие. Усложнены условия оформления земли и проекта на строительство. Чтобы начать строительство, нужно заключить договора аренды, освоения земли, представить эскизный проект дома, утвердить АПЗ и получить разрешение на строительство. 

- Недавно проходила информация, что, к примеру, в самом большом мегаполисе Казахстана, Алматы,  нет земель для предоставления гражданам под ИЖС. Насколько обоснованны такие заявления представителей акимата и правда ли это? Как на самом деле обстоят дела с землями в Алматы?

- Я повторюсь: все зависит от бюджетных расходов. Нет смысла стоять в очереди под 100 или 200 тысяч человек, если нет средств на освоение земель, изменение черты города и Генерального плана, на зонирование территории, на проектирование инженернерных сетей и дорог, на подготовку новых площадок отвода. Может быть, есть смысл людям, стоящим в очереди в первой тысячи, а для остальных - не вижу… Разумнее распределить эту очередь по административным районам, которые граничат с южной столицей. И люди участки получат, и проблема земель будет решена. Надо понимать,  что просто так участки под ИЖС не появляются. Для такого крупного города, как Алматы, изыскать свободные земли, в силу сложности градостроительного планирования, экологических и санитарных требований, достаточно сложно. Для изыскания свободных массивов под ИЖС нужно корректировать Генеральный план и включать в черту города новые территории,  готовить площадки отвода под ИЖС. Других вариантов, к сожалению, нет, как и бесхозных земель, а за счет изъятия неиспользуемых земель также далеко  не уйдешь. Думаю, пришло время вводить в практику градостроительного планирования обязательное резервирование уже включенных в черту города земель под ИЖС, с разумными сроками освоения в 5-10 лет. Это нормальная практика.

- Расскажи, пожалуйста, по какому принципу распределяются и предоставляются земли? С чем Вы связываете ажиотаж в народе с этими самыми 10 сотками?

- Земли распределяются по одному единственному принципу – подготовленности площадок отвода по ИЖС и обеспеченности территории инженерными сетями, достаточными для жизнедеятельности людей. Земли, где нет и невозможно в будущем проектировать инженерные сети, в силу различных санитарных, экологических и других особенностей местности, не  могут быть освоены в жилые массивы, не могут быть предоставлены. Это все должно быть отражено в проектах детальной планировки и генеральных планах, в противном случае это противозаконно. Конечно же, это нелегко, в степи прокладывать сети, но если в населенных пунктах нет центрального водоснабжения, то строительство допускается при наличии сетей электроснабжения.

Есть люди, которые считают, что им достаточно проложить дороги и разбить участки и раздать их, но это, считаю, неразумно и опасно. Каждый построенный дом уже образует  тонны мусора, канализационных отходов, мы должны жить в нормальных условиях. А позже, после постройки дома, люди будут требовать строительства школ, больниц, детских садов, то есть требовать от государства нормальных условий. Что тогда делать?

Что касается ажиотажа населения… Вот в столице толпы людей создали ажиотаж. По статистике, в очереди на получение 10 соток стоят 102 793 человек.  И что, они все получат землю? Личное мое мнение: если и получат, то примерно 3500 человек,  до 2030 года. Так есть ли смысл стоять в очереди на землю именно в столице? Почему бы людям, вместо  очереди в Астане, не попробовать, скажем,  взять  земли в  населенных пунктах в 40-45 км от столицы? Это и реально, и рационально, и не будет жаль  потраченного времени. Вместе с тем, примыкающие к столице земли, в пределах 30-40 км, уже давно поделены на зоны особого и обычного градостроительного регулирования, все селитебные жилые районы в этой зоне будут усилены в инженерном плане, там площадки отвода под ИЖС подготовлены. Это можно узнать на стендах. Но там действует мораторий на предоставление. Думаю, нужно частично снять и перераспределить столичную очередь. Только так можно решить проблему, и никак иначе.

- Люди считают, что если фундамент построил, можно уже государственный акт оформлять, так ли это на самом деле?

- Ошибаются. И что, если построил фундамент, это что, завершил дом, можно жить? Да, так делали в некоторых регионах на районном уровне,  где нет контроля, но рано или поздно все откроетя, а «дамоклов меч» будет висеть над тем акимом, который оформил  такой участок. Если честно, недостаточно даже просто поднять стены и закрыть кровлю. Необходимо, полностью завершить домостроение и сдать по акту ввода в эксплуатацию. Соответствующие уполномоченные органы принимают ваш дом, оценивают документы, топографическую съемку, где отражается наличие завершенного домостроения, и только после этого вы можете рассчитывать на благосклонное рассмотрение вашего вопроса в земельной комиссии. Были времена, когда за определенную плату топографы могли нарисовать дом, и акимат штамповал заключение о предоставлении права на землю. Сейчас такое уже не пройдет.

- Как Вы считаете, почему очереди на 10 соток в некоторых городах достигают 100-200 тысяч человек, действительно ли люди получают эти участки, или речь идет о некой фикции?

- Не скажу,  что это фикция, потому что люди получают участки. То, что очереди такие большие, а земли нет, это системные сбои.

Думаю, они допущены была еще в 2005-2007 годах. Все понимали, что агломерация и урбанизация населенных пунктов, особенно массовое стремление трудоспособного населения жить и работать в Алматы и Астане, стали носить  угрожающий характер, все об этом говорили. Тогда и надо было вводить мораторий на применение п.2 статьи 50 Земельного кодекса, в части бесплатного распределение земель под ИЖС, до тех пор, пока в градостроительные проекты, генеральные планы, планы детальной планировки и застройки не будут заложены потенциальные  жилые массивы, с ограниченным режимом их использования на перспективу. Нужно было запланировать бюджетные расходы на инженерные сети, а участки не выдавать, а, наоборот, резервировать в каждом областном центре потенциальные жилые массивы и площадки. Вот у нас Правила застройки действуют, там для проектирования зон под ИЖС предусматривается опережающее строительство улично-дорожной сети и инженерных коммуникации. Хотя у нас кругом, можно сказать, бездорожье. И проблема в том, что мы ждали, пока деньги придут, и ничего не делали. Что, сложно было внести поправку в статью 43 Земельного кодекса и приостановить на 3-4 года прием заявлений, с привязкой к тем территориям, где отсутствуют инженерные сети? А это ведь люди, они ждут, для многих это единственная возможность получить жилье. А в Астане, где очередь превысила  102 тысячи человек, но акиматы не перестают принимать заявления! Разве сложно на уровне городского акимата принять постановление о временном приостановлении приема заявлений,   трудно создать общественный совет и пригласить СМИ, НПО, ЖСК,   и  разъяснить, что  участков по ИЖС в столице нет, все выставляется на аукционы! Мы всегда тушим пожар, не выявляя очагов возгорания.

- Почему же все-таки не изымаются участки под ИЖС, если они не используются по назначению?

- Согласно статье 92 Земельного кодекса земельный участок, предоставленный под ИЖС во временное землепользование, может быть изъят, но до этого землепользователю, то есть гражданам, дается возможность освоить этот участок. Если участок под ИЖС, скажем, выдан  там, где нет инженерных коммуникаций, то граждане могут  не освоить землю, но это происходит не по их вине, тогда такие участки не изымают. И общие сроки освоения земли, то есть 3 года, начнутся только после того, когда эти территории государство оснастит соответствующими инженерными условиями.  Другими словами, государство успокаивает людей, мол, под давлением общественности мы выдали вам голые и невозможные для проживания участки. Теперь не волнуйтесь, не заберем, построим коммуникации, и с этого момента начнутся сроки, когда вы должны строить ваши дома.

Есть и другая проблема. Существует дисбаланс в статистике между принудительным изъятием в связи с нецелевым использованием, скажем, между сельскохозяйственными землями,  и землями, предоставленными под ИЖС. Так, статьи 92,93 и 94 применяются довольно сурово в отношении сельхозземель, а в отношении земель под ИЖС - не особо. Например, в Астане, в районах юго-востока, Коктала, с  участками под ИЖС спокойно соседствуют частные сауны, магазины и СТО. Что, все они поменяли целевое назначение, провели сегментацию, выделили участки под коммерческую недвижимость  и имеют идентификационные документы на эти объекты? Если речь идет о социальном вопросе, то тогда нужно ввести поправки в  статью 92 Земельного кодекса, либо  отработать механизм моратория на изъятие земель под ИЖС на неопределенное время.   Иначе  получается, что, вроде, законодательная  норма есть, но она не работает. Кстати, пару лет тому назад ввели в Земельный кодекс так называемый Реестр лиц, у которых принудительно изъяты участки. Нужно отслеживать и контролировать этот вопрос.  Будет лучше,  если этот Реестр станет составной частью земельного кадастра.

Фото с сайта catoday.org