Что нужно знать о торгах недвижимого имущества

Невозможно начать свой бизнес, так сказать, «в чистом поле». Обязательно понадобится какое-то помещение – для офиса, для производства, да и хотя бы для того, чтобы потенциальным потребителям ваших товаров или услуг было куда обратиться. Допустим, вы решили поучаствовать в торгах заложенного недвижимого имущества, или приобрести недвижимость, обращенную в собственность залогодержателя – банка. Так она может обойтись вам значительно дешевле. Что в этом случае необходимо знать? Приобретение недвижимого имущества с торгов во внесудебном порядке значительно отличается от заключения простого договора купли-продажи - и вот почему. Требования к проведению процедуры внесудебной реализации недвижимого имущества установлены Законом Республики Казахстан «Об ипотеке недвижимого имущества», а в части неурегулированной указанным законом, Гражданским Кодексом Республики Казахстан. Для начала отметим, что недвижимое имущество передается залогодателем, то есть собственником недвижимого имущества и заемщиком в одном лице, либо вещным поручителем (лицом, являющимся собственником недвижимого имущества, но не являющимся заемщиком) в качестве залога в обеспечение исполнения заемщиком обязательств по заключенному договору банковского займа. После того, как заемщик допустил просрочку исполнения обязательств, то есть не внес очередной ежемесячный платёж, кредитор обязан уведомить заемщика способом, предусмотренным в договоре банковского займа, о необходимости внесения и о последствиях невыполнения заемщиком своих обязательств. Если же после такого уведомления, заемщик не исполнит свои обязательства, у банка возникает право на реализацию заложенного недвижимого имущества, как в судебном, так и во внесудебном порядке. При этом, удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке не допускается в случаях, когда: 1) для ипотеки недвижимого имущества требовалось согласие другого лица или органа и такое согласие не было получено; 2) предметом ипотеки является недвижимое имущество, имеющее значительную историческую, художественную или иную культурную ценность для общества; 3) предметом ипотеки является недвижимое имущество, находящееся в общей собственности, и кто-либо из его собственников не дает письменного согласия на удовлетворение требований залогодержателя во внесудебном порядке; 4) имеется письменный отказ залогодателя по ипотечному жилищному займу, являющегося физическим лицом, от проведения реализации заложенного недвижимого имущества во внесудебном порядке, зарегистрированный органом, где был зарегистрирован ипотечный договор, и представленный в течение 25 календарных дней с момента вручения или отправки заказным письмом уведомления о невыполнении обязательств. Законодательством предусмотрено право должника и (или) залогодателя, являющегося третьим лицом (вещный поручитель), в любое время до того, как состоялась продажа предмета залога, прекратить обращение на него взыскания и его реализацию, исполнив требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения в соответствии с условиями ипотечного договора. Залогодатель наделен также правом обратиться в суд с заявлением о предоставлении отсрочки в реализации ипотеки при наличии на то уважительных причин. Перейдем непосредственно к самой процедуре внесудебной реализации недвижимости. Внесудебную реализацию заложенного недвижимого имущества проводитдоверенное лицо –это физическое или юридическое лицо, которое определяется залогодателем и залогодержателем в договоре о залоге, а если оно не определено в договоре о залоге, то назначается залогодержателем. Доверенное лицо составляет уведомление о невыполнении основного обязательства, регистрирует его в органе, где была зарегистрирована ипотека, и вручает его непосредственно залогодателю, а при невозможности непосредственной передачи уведомления оно направляется залогодателю заказным письмом по его адресу, указанному в ипотечном договоре. Уведомление о невыполнении обязательств (иначе его еще называют уведомление № 1) должно содержать следующие сведения: 1) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя; 2) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодержателя; 3) краткое изложение невыполненных обязательств; 4) суммарная расшифровка основного обязательства; 5) суммарная расшифровка всех иных сборов, издержек и расходов, которые должны быть оплачены залогодателем до возможной продажи заложенного недвижимого имущества; 6) предложение о полном погашении всех задолженностей в течение тридцати дней с момента получения уведомления; 7) предупреждение о возможном проведении торгов на недвижимое имущество, являющееся предметом ипотеки; 8) условие о праве залогодателя по ипотечному жилищному займу, являющегося физическим лицом, представить в течение двадцати пяти календарных дней с момента вручения или отправки заказным письмом уведомления письменный отказ от проведения реализации ипотеки во внесудебном порядке, зарегистрированный в органе, где был зарегистрирован ипотечный договор; 8) имя (наименование), место жительства (место нахождения) и номер телефона доверенного лица. По получении уведомления о невыполнении основного обязательства залогодатель вправе обратиться в суд с иском об отсутствии оснований для реализации ипотеки. При неудовлетворении требований, вытекающих из уведомления о невыполнении основного обязательства, и непредставлении залогодателем по ипотечному жилищному займу, являющимся физическим лицом, письменного отказа от проведения реализации ипотеки во внесудебном порядке, зарегистрированного в органе, где была зарегистрирована ипотека, но не ранее чем через 30 календарных дней с момента вручения или отправки залогодателю уведомления о невыполнении обязательств, доверенное лицо составляет уведомление о торгах на заложенное имущество, регистрирует его в органе, где была зарегистрирована ипотека, вручает или направляет его залогодателю заказным письмом по адресу, указанному в договоре залога, а также залогодержателю и официально публикует объявление о торгах. Уведомление о проведении торгов должно содержать следующие сведения: 1) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя; 2) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодержателя; 3) краткое изложение невыполненных обязательств и общая сумма всех задолженностей залогодателя перед залогодержателем, подлежащих удовлетворению за счет реализации ипотеки; 4) наименование, описание и характеристика недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки и выносимого на торги; 5) время и место проведения торгов; 6) имя (наименование), место жительства (место нахождения) и номер телефона доверенного лица. Объявление о торгах публикуется на казахском и русском языкахв периодических печатных изданиях, распространяемых на территории области, города республиканского значения, столицы Республики Казахстан по месту нахождения недвижимого имущества,не менее чем за 10 календарных дней до проведения торгов. Объявление о торгах должно содержать следующие сведения: 1) наименование, описание и характеристику недвижимого имущества, выносимого на торги; 2) точное местонахождение недвижимого имущества; 3) сумму гарантийного взноса участника торгов, если таковой предусмотрен условиями торгов; 4) порядок и сроки уплаты покупной цены; 5) время и место проведения торгов; 6) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) доверенного лица, проводящего торги, его номер телефона для справок и платежные реквизиты. Один экземпляр объявления о торгах вывешивается, если это возможно и к этому нет препятствий, на видном месте прямо на недвижимом имуществе, выносимом на торги, не позднее чем за десять дней до даты их проведения. Законом «Об ипотеке недвижимого имущества» установлено, что если до даты первой публикации объявления о торгах во внесудебном порядке должник - физическое лицо и (или) залогодатель, являющийся третьим лицом (вещный поручитель), предлагают залогодержателю кандидатуру покупателя, цена покупки предмета залога которого покрывает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту фактического удовлетворения требования залогодержателя, данное лицо имеет право преимущественной покупки. В этом случае залогодержатель не должен отказывать в реализации предмета залога. При неоплате лицом, имеющим право преимущественной покупки предмета залога, предложенной им цены покупки в течение десяти рабочих дней с даты предложения залогодержателю его кандидатуры в качестве покупателя, залогодержатель проводит внесудебные торги. С момента первой публикации объявления о торгах все сделки в отношении недвижимого имущества, выносимого на торги, запрещаются, а если сделки были совершены, то признаются недействительными. В торгах могут участвовать любые физические и юридические лица, включая залогодателя и залогодержателя, при этом, доверенное лицо не вправе участвовать в торгах. Торги проводятся в населенном пункте (городе, районе, поселке, селе) по месту нахождения имущества в любые дни недели с 9 до 18 часов. Как правило, торги проводятся по английскому методу – на повышение цены либо по голландскому методу – на понижение цены. Перед началом торгов доверенное лицо вправе потребовать от каждого участника торгов внесения гарантийного взноса или иного доказательства его способности полностью оплатить предполагаемую покупную цену. Перед завершением торгов доверенное лицо вправе потребовать от предложившего конечную цену участника торгов немедленного внесения этой суммы в полном объеме наличными деньгами, в виде чека банка или другим установленным законодательством Республики Казахстан способом расчетов, либо потребовать доказательств его способности оплаты названной цены после завершения торгов способами и в сроки, указанные в объявлении о торгах. При отказе покупателя произвести немедленную оплату либо при отсутствии у него доказательств возможности оплаты в сроки, предусмотренные объявлением о торгах, он исключается из состава участников торгов, и они считаются продолженными, а при невозможности их продолжения, а также в случае неоплаты покупателем приобретенного на торгах имущества, назначаются новые торги. Гарантийные взносы участников подлежат возврату по окончании торгов. Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, засчитывается в счет покупной цены. Гарантийный взнос участника, выигравшего торги, но не оплатившего покупную цену, остается в распоряжении доверенного лица и используется им на покрытие расходов, связанных с проведением торгов. После завершения торгов и внесения покупателем конечной цены и всех других требуемых от него платежей доверенное лицо вручает ему документ о приобретении недвижимого имущества на торгах, который должен содержать следующие сведения: 1) основание для проведения торгов; 2) место и время их проведения; 3) наименование, описание и характеристику имущества, приобретенного на торгах, его местонахождение; 4) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) залогодателя - прежнего владельца имущества; 5) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) покупателя; 6) покупная цена, уплаченная покупателем; 7) имя (наименование) и место жительства (место нахождения) доверенного лица, проводившего торги. Документ о приобретении недвижимого имущества на торгах скрепляется подписью доверенного лица. Если доверенное лицо является юридическим лицом, подпись его представителя заверяется печатью этого юридического лица, а если доверенное лицо является физическим лицом, его подпись заверяется в нотариальном порядке. Торги объявляются доверенным лицом несостоявшимися в случаях, когда: 1) на торги явилось менее двух покупателей; 2) лицо, выигравшее торги, не внесло покупную цену в установленный срок. Торги должны быть объявлены несостоявшимися на следующий день после того, как имело место какое-либо из указанных событий. При объявлении торгов несостоявшимися ввиду участия в них менее двух покупателей залогодержатель вправе либо обратить заложенное имущество в свою собственность по его текущей оценочной стоимости, установленной решением суда или доверенным лицом на основании заключения физических или юридических лиц, имеющих лицензию на осуществление деятельности по оценке имущества, либо требовать назначения новых торгов. Залогодатель, а также должник по основному обязательству, если он не является залогодателем, вправе в течение 3 месяцев оспорить результаты торгов в суде по месту нахождения недвижимого имущества в случае нарушения процедуры их проведения. Как видите, торги или обращение недвижимости в собственность залогодержателя – это конечный результат трудоемкой и длительной процедуры внесудебной реализации заложенной недвижимости, и в случае несоблюдения какого-либо из требований законодательства, они могут быть оспорены должником или залогодателем и признаны судом недействительными. Такие случаи нередки в судебной практике. Так, например, судом были признаны недействительными торги, проведенные доверенным лицом с нарушением одного существенного требования, а именно: объявление о торгах в печатном издании было опубликовано только на русском языке, тогда как требованиями законодательства предусмотреноопубликования объявления на казахском и русском языках.