, 
Долевому строительству дадут больше свобод в обмен на более пристальный мониторинг
Exclusive.kz рассказывал о планах правительства улучшить бизнес-климат в стране через развитие конкуренции и усиление антимонопольной службы. Как следствие, ожидается улучшение позиций в рейтинге Doing Business. Еще одним шагом в этом направлении должно стать внесение ряда поправок по вопросам долевого строительства.
Новости по теме
В принятом в 2016 году законе «О долевом участии в жилищном строительстве» обнаружены коллизии и пробелы, выявленные правоприменительной практикой. В правительстве ставят новые задачи в данной сфере. Так, власти разработают поправки в закон, которые должны обеспечить открытость строительной отрасли и усилить мониторинг за долевым строительством. Также планируется исключить завышенные требования и административные барьеры с одновременным повышением требований к надзорным организациям.
Акиматы не информируют население о незаконных продажах жилья
«На сегодня нормы закона «О долевом участии в жилищном строительстве» не раскрывают механизм мониторинга, осуществляемого местным исполнительным органом. В этой связи, регламентированная законом функция не находит своей практической реализации», – считают авторы концепции поправок.
Разработчики предлагают сделать результаты мониторинга за ходом строительства объектов долевого участия доступными для населения. Люди также должны получать информацию о реализации строящегося жилья, иметь доступ реестру разрешений на привлечение денег дольщиков, выдаваемых акиматами, а также другим сведениям разъяснительно-информационного характера.
«Несмотря на наличие у местных исполнительных органов полномочий по анализу практики применения законодательства и наличие фактов незаконной реализации квартир в строящихся домах, акиматы не информируют о таких фактах население и не реагируют на нарушения», – признают в правительстве.
Больше того, практика показывает, что на сегодня отсутствует институт фактического контроля за процессом долевого строительства.
«Как следствие, необходимо закрепление полномочий за уполномоченным органом по анализу и оценке предоставляемых ему данных по выданным разрешениям, результатам мониторинга за ходом строительства в целях выработки соответствующих разъяснений застройщикам и населению по применению норм законодательства и предложений по его совершенствованию», – аргументируют свое предложение авторы.
Электронные договора для дольщиков и валютные счета для застройщиков
«Распространение электронного документооборота на сферу долевого строительства является логичным продолжением внедрения цифровых технологий. Следовательно, дольщики, имеющие электронно-цифровую подпись, не выезжая за пределы своего населенного пункта, должны иметь возможность заключить договор долевого участия или подписать изменения к нему посредством специальной платформы застройщика», – говорится в еще одном предложении разработчиков.
Застройщикам разрешат иметь несколько счетов. Сейчас закон «О долевом участии в жилищном строительстве» устанавливает для уполномоченной компании и подрядчика наличие только одного банковского счета в одном банке второго уровня.
По мнению разработчиков концепции, наличие ограничений на количество банковских счетов не позволяет обеспечить финансовую стабильность подрядчика и уполномоченной компании. В частности, нередко застройщик закупает стройматериалы в иностранной валюте, так как данный рынок обеспечивается преимущественно ввозом из других стран.
«Другими словами, сохраняется зависимость строительной отрасли от импорта некоторых видов строительной продукции, закуп которых производится в иностранной валюте. Поэтому наличие нескольких счетов в различных валютах в первую очередь гарантирует завершение строительства. При этом, подрядчик (генеральный подрядчик) не использует напрямую привлеченные деньги дольщиков. Следовательно, в целях обеспечения стабильного финансового положения необходимо исключить требование к банковскому счету подрядчика», – предлагают авторы документа.
Застройщикам разрешат свободнее использовать деньги дольщиков…
Деньги дольщиков могут быть использованы только на определенные цели, среди которых строительные работы, оплата банковского займа, авансов и т.д.
Не допускаются на деньги дольщиков платежи по землепользованию и расходы на выкуп смежных земельных участков, на которых производится строительство объекта, а также закуп материалов и оборудования участниками специальной экономической зоны.
По этой причине направление по целевому использованию средств дольщиков будет расширено.
…и дадут больше оснований для расторжения договоров
В настоящее время законом регламентируется только одно основание расторжения договора по инициативе уполномоченной компании – неуплата дольщиком очередного платежа. Вместе с тем, практика показывает, что имеются и иные основания расторжения договора.
«Так, обязательства дольщика считаются исполненными с момента оплаты в полном объеме стоимости доли и принятия ее в многоквартирном жилом доме в соответствии с договором о долевом участии в жилищном строительстве. Кроме того, основанием расторжения договора долевого участия должно стать неисполнение дольщиком обязательства по принятию помещения без предъявления причин не устранения выявленных недостатков жилья и соответствующего уведомления от застройщика об окончании строительства дома», – предлагают разработчики.
По мнению авторов данного предложения, просрочка передачи квартир в таких случаях происходит по личным причинам дольщика, которому не выгодно становиться собственником жилья. Например, дольщик может стоять в очереди на социальное арендное жилье, а наличие квартиры приведет его к исключению из списка. В связи с этим, многие дольщики не являются на первичный осмотр квартир, отказываются подписывать передаточный акт и становиться собственниками жилья.
Еще одним основанием расторжения договора может стать приостановление строительства объекта на неопределенный срок или полное замораживание строительного проекта из-за ЧП, экономического кризиса и других объективных обстоятельств.
Разрешат менять ЖК и увеличивать квадратуру
В некоторых случаях дольщики просят изменить площадь приобретенной ранее квартиры по причине прибавления в семействе, хотя в соответствии с действующим законом такого права у них нет.
Аналогично у застройщиков нет права предложить дольщикам сменить один жилищный комплекс на другой. После поправок такие права у сторон могут появиться.
Еще одним аргументом в пользу данного предложения может быть наступление определенных обстоятельств, в том числе введение чрезвычайного положения, стихийное бедствие, из-за чего стройка может быть заморожена.
«Перемена проекта позволит избежать расторжение договорных отношений и минимизировать риск финансовых потерь и упущенной выгоды дольщиков, а для строительной компании снизит репутационные риски», – говорится в концепции.
Разработчики заверяют, что результатом принятия и реализация принятых поправок будет баланс между государственными и частными интересами.
В начале августа к тюремному сроку 6 лет 8 месяцев приговорен известный застройщик Сергей Котляров, руководитель многочисленных строительных компаний и ЖСК. Котляров – последний осужденный недобросовестный застройщик, который годами избегал тюремного срока. С его осуждением в столице закончилась эпоха наглого обмана тысяч дольщиков и пайщиков со стороны застройщиков. Безнаказанность Котлярова в коридорах столичного акимата и чатах обманутых дольщиков связывали с покровительством бывшего замакима города, ныне заместителя управделами президента. Является ли одномоментное осуждение Котлярова и предложение поправок о долевом строительстве совпадением или это запланированные действия?
