Карантин – время подумать о жилье

Что будет предпринимать Жилстройсбербанк в условиях падения доходов населения? Что предпринять казахстанцам в наступившем периоде неопределённости? На эти и другие вопросы exclusive.kz ответила руководитель АО «Жилстройсбербанк Казахстана» Ляззат Ибрагимова.

- Жилстройсбербанк сейчас является тем объектом, по которым можно судить о реальном положении вещей. Сейчас очень много слухов, домыслов и предположений, но по поведению ваших клиентов можно понять, что происходит на самом деле. Как прошел первый месяц карантина с точки зрения активности ваших клиентов? Насколько она упала?

- На самом деле картина меняется ежедневно. Если в январе-феврале мы открывали 36 000 вкладов в среднем, и это было процентов на 20 больше, чем по январю-февралю прошлого года, то в марте мы пока сильного падения не почувствовали - было открыто больше 20.000 вкладов. Но уже в апреле, когда мы в условиях карантина закрыли большинство филиалов, количество открытых  депозитов составило чуть меньше 3000, что составляет 10% от нашей обычной месячной нормы. По притокам мы тоже почувствовали большую разницу между мартом и апрелем. Если фактически мы в марте выполнили месячные планы, то сейчас по состоянию на 22 апреля это в пределах  30% от договорных сумм, которые планово платили наши вкладчики. То есть в апреле вкладчики больше почувствовали нагрузку на бюджет, очень много людей обратилось за социальной помощью, и естественно, вклад на депозит отодвинулся. Но платежеспособность по ипотечному портфелю, к счастью, сохраняется на достаточно хорошем уровне. 

- То есть ситуация пока относительно не настолько плохая.  Как вы прогнозируете дальнейшее развитие ситуации, исходя из очень большой вероятности продления карантина?  

- Катастрофического падения нет, но поведение потребителей, конечно, будет очень сильно корректироваться. Я думаю, нас спасает то, что мы прежде всего монопродуктовый банк. Мы выдаем деньги только на покупку и ремонт жилья, а это долгосрочный актив, люди связывают с ним своё финансовое планирование на достаточно длинный период. Поэтому поведение пока не меняется, но будем смотреть, как будет вести себя потребительский спрос в летние месяцы. Конечно, самый большой фактор — это потеря работы, и прежде всего в секторе малого и среднего бизнеса. Кроме того в нашем портфеле ещё очень много заемщиков и вкладчиков, которые работают в бюджетных организациях, военнослужащих и поэтому из-за такого специфического профиля клиента в ближайшие месяцы мы большого спада не почувствуем. Конечно, если ситуация не изменится в течение ближайшего времени.

- Ваш банк объявил о возможности отсрочки платежей. Сколько человек воспользовались этой услугой, если говорить в процентном соотношении?

- У нас на балансе 160 000 займов. Исторически у нас всегда был самый лучший портфель, как и ипотечный портфель любого банка с точки зрения просрочки. В России, например, этот показатель где-то на уровне 2%, а у нас 0,18%. По марту больших изменений не произошло, потому что они просто не успели дойти до критерия 90 дней плюс, когда мы считаем это уже просрочкой и начинаем увеличивать провизии. Но в целом увеличение произошло - за отсрочкой платежей обратилась менее 15% наша заемщиков. Мы это прогнозировали и поэтому еще 26-27 марта объявили о «7 шагах навстречу клиентам». Мы первыми сказали, что не будем требовать никаких подтверждающих документов в условиях ЧП, минимизируем регулирование этих процессов. ЖССБ открыл онлайн-сервис в рамках своего интернет-банкинга, куда клиенты могут просто подать заявления на отсрочку в дистанционном режиме. Только за первые два дня мы получили около 10 000 таких заявлений, но сейчас идёт спад, но мы готовы принимать их до полного завершения чрезвычайного положения. Но пока портфель ведет себя очень хорошо, я думаю, опять-таки из-за специфики продукта. Недвижимость это всё-таки долгосрочный актив, тем более, что в условиях карантина роль жилья особенно поднялась.

Люди поняли, насколько важно иметь комфортное жильё, как это влияет на настроение, на  поведение… Даже наши коллеги, которые работают удаленно, нуждаются  в отдельной комнате  для того, чтобы можно было сконцентрироваться, выполнять свою работу нормальных условиях. Поэтому, я думаю, казахстанцы после карантина и ЧП сильно пересмотрят свое отношение к жилью.

- Но тем не менее, очевидно, что будет серьезное падение доходов населения по объективным причинам, и в том числе ваших клиентов. Что вы будете предпринимать, если этот тренд будет долгосрочным?

- Платежеспособный спрос – это, конечно, самая большая проблема ближайшего полугодия. Доходы большинства людей упали в течение марта-апреля, многие оказались в отпусках без содержания. Но здесь опять-таки срабатывает такой интересный фактор:  Жилстройсбербанк всегда работал в секторе наименее платежеспособных заемщиков. То есть, например, если для участия в каких-то коммерческих программах банков второго уровня применяются более жёсткие оценки доходов семьи, включая ее каждого члена, то мы всегда были более либеральными в этом плане. По портрету нашего заемщика семейный средний доход всегда был в районе 200 тысяч тенге. И соответственно, мы сейчас видим наоборот увеличение спроса. Как-только мы открыли филиал в г. Нур-Султан, оказалось очень много желающих подать заявки на приобретение жилья. Свою роль сыграло произошедшее в марте  изменение курса национальной валюты, вызвавшее очень много срочных быстрых сделок, когда продавец хотел продать актив и получить свой кеш, покупатели хотели приобрести квартиру в рамках старых расценок и получить тенговый кредит. Таким образом, пока мы видим увеличение спроса, особенно на рыночные продукты.

- Как вы думаете, как долгосрочно повлияет падение курса тенге на ситуацию на рынке недвижимости? Уже сейчас говорят о том, что неминуемо падение цен на рынке жилья, и достаточно серьезное. Каковы ваши прогнозы?

- Наши прогнозы на самом деле благоприятны для наших вкладчиков. Нужно понимать, что рынок недвижимости такой же обыкновенный рынок товаров. Квартира является товаром, на который есть спрос и есть предложение. В среднем по прошлому году было заключено порядка 280 000 сделок, март показал прирост на 12%.  26 000 сделок прошло по Казахстану в целом, хотя ЧП был объявлен уже 16 марта. За первые три месяца этого года было совершено 66 тыс. сделок на рынке недвижимости и это больше, чем за аналогичный период 2019 года. Но здесь нужно понимать, что это было следствием аномальных явлений в марте, когда люди хотели быстрее кто-то продать, а кто-то купить. По апрелю-маю, я думаю, будет  очень большой провал, потому что люди поймут необходимость более жесткого финансового планирования своих расходов. Все будет зависеть от того, насколько быстро смогут восстановиться предприятия и вернуть людям  работу.

- Как вы думаете, о какой корректировки цен идет речь - 10%, 15-20%?

- Я думаю, что будет корректировка в секторе первичного жилья бизнес-класса из-за большой доли импортных составляющих: лифты, отделочные материалы и т.д. А вот сектор эконом-класса первичного жилья не покажет большого роста из-за падения платежеспособности. Если вы построили дом, то если вы его будете продавать 9 месяцев и другое дело, если вы его будете продавать его 3 месяца. Весь этот период у вас будут дополнительные административные расходы на сохранность объекта и т.д. Поэтому застройщики для увеличения оборачиваемости денег  будут идти на скидки. По вторичному рынку возможна стагнация цен, а может быть даже падение опять-таки в силу снижения платежеспособного спроса. Поэтому май-июнь не будут показательными - вы будет видеть на «Крыше»  и других порталах достаточно большие запросы, поскольку продавец все-таки будет пытаться получить максимальную стоимость. Но начиная с сентября по февраль-март 2021 года по моим прогнозам вторичный рынок ждет падение стоимости примерно на 10% и может быть даже больше.

- Поскольку бизнес-модель ЖССБ очень сильно зависит от макроэкономической ситуации в стране, как это отразиться на работе банков в связи с не очень благоприятными прогнозами?

- Мы сейчас как раз находимся в процессе корректировки своего плана развития на 2020 год, пытаемся оставить планы по притокам и по открытию депозитов, по кредитному портфелю на том же уровне, как и планировали. Мы исходим из того, что цена на недвижимость не будет претерпевать больших изменений, а снижение цен на вторичном рынке, наоборот, будет способствовать тому, чтобы те, кто раньше не могли себе позволить ипотеку, будут более упорно копить и стремиться к покупке в тот момент, когда рынок будет переживать такое специфическое дно.

-  Что бы вы посоветовали своим клиентам в этих непростых условиях, в состоянии неопределенности?  

-  Сейчас все в условиях карантина посмотрели на свои жилища другими глазами, и поняли, что необходимо расширение жилищной площади, необходимо понимать, что дом и квартира, это не только внешняя инфраструктура, это фактически среда обитания, которая  определяет и настроение и эмоциональное поведение, и даже физическую работоспособность человека. И я бы посоветовала нашим вкладчикам заниматься более четким финансовым планированием, понимать, что все виды ежедневного потребления в принципе требуют сильного сокращения. Более того, мой опыт говорит - для того, чтобы копить, не обязательно увеличивать свои доходы, иногда можно очень сильно пересмотреть структуру расходов, чтобы найти какие-то резервы для того, чтобы делать сбережения в ЖССБ именно на жилье.

- То есть вы предлагаете перераспределить доходы от краткосрочных в пользу долгосрочных вложений, то есть снизить свое потребление?  

- Да. Понимаете, у нас сама структура всего кредитного портфеля физических лиц очень  специфическая. Более 5 млн. людей имеют кредиты, и в основном это потребительский займы,  которые люди берут на какие-то краткосрочные вещи, начиная с автомобиля и заканчивая микроволновками. Теперь они четко должны теперь понимать, что любая такая покупка - это не приобретение актива, это на самом деле дополнительные расходы. Потому что как только вы становитесь владельцем таких вещей, они тут же теряют свою стоимость. А когда вы делаете сбережения и покупаете недвижимость, она навсегда остается вашим долгосрочным активом. И фактически вы не развиваете потребление, а делаете инвестицию в свое будущее.

- Как вы думаете, как быстро отмена карантина позволит восстановить спрос?

- Спрос безусловно восстановится. Месяц карантина многих заставил задуматься о том, какой  должна быть модель поведения человека. Коронавирус когда-нибудь исчезнет, но это во многом  будет зависеть от поведения человека, от того, как он будет продолжать сохранять  социальную дистанцию и т.д. Мы планируем, что в ближайшие дни половина наших работников выйдет в офисы, но с условием социального дистанцирования, то есть какая-та часть останется на удаленке. Сейчас мы проводим кадровый анализ в точки зрения того, чтобы в кабинетах работало ровно в два раза меньше людей. Все понимают, что деловая активность будет зависеть прежде всего от того, насколько быстро люди смогут выйти на работу. Да, нас ждут очень трудные времена – совпало сразу несколько факторов, и в первую очередь падение цен на энергоресурсы, от которых очень сильно зависит наш бюджет, а следовательно, будут пересмотрены многие инвестиционные программы. Но вместе с тем жилье будет являться драйвером экономического роста, особенно жилищное строительство. Мы в течении последних дней проводим обсуждения с национальной палатой предпринимателей, ассоциацией застройщиков Казахстана. Междунродный опыт показывает, что многие правительства принимают меры в том числе по различным доступным ипотечным программам, которые бы стимулировали продажи. С учетом падения платежеспособного спроса ставки должны быть очень низкими, чтобы люди могли обслуживать такие займы. Рост жилищного строительства позволил бы быстро создавать новые рабочие места. Я думаю, что несколько таких новых программ будут разработаны, но они будут направлены, скорее всего, именно на поддержку первичного рынка, на приобретение  жилья от застройщиков. Это будет еще один дополнительный фактор снижения сделок на вторичном рынке. Поэтому ипотечные продукты по вторичному рынку, по крайней мере у нас в банке, нацелены на очень высокий порог -  50% первоначального взноса, поскольку мы ожидаем снижения цен на вторичном рынке. Поэтому еще раз призываю всех все-таки копить, сберегать, и пересматривать свое финансовое планирование.

Фото на обложке: 7news.kz