, 
ОСИ вместо КСК: политическая целесообразность победила законность
В середине 2022 года нас ждет очередной стресс – вместо КСК будут ОСИ. Конечно, КСК не был идеальной формой управления жильем, но и пилотное внедрение ОСИ показало, что нас ждет много неприятных сюрпризов. Каким может быть соломоново решение, рассказал exclusive.kz Сакен Махамбетов, председатель совета Ассоциации субъектов Управления Сервиса и Энергосервиса в Жилищной Сфере "Шанырак".
– Тема ОСИ и КСК, наверное, одна из наиболее обсуждаемых. В чём подоплёка этого шага? Почему мы отказались от идеи КСК, и назвали практически те же формы управления ОСИ? При этом, стоимость обслуживания одного квадратного метра жилья выросла от 30 до 100 тенге.
– Спасибо за интерес к этой неблагодарной теме. В ней действительно разбирается практически каждый житель многоквартирного дома, будь то собственник или арендатор, но практически у каждого свое видение этой проблемы. В свое время государство пошло по пути приватизации квартир, фактически бесплатно передав их собственникам. Тогда же появились так называемые КСП (Кооперативы собственников помещений). Но при передаче не был решен основной вопрос о содержании общего имущества, 95 процентов которого составляет с инженерной точки зрения многоквартирный дом. И это оказалось миной замедленного действия. Тогда появилась идея создать в каждом доме кооператив, где каждый собственник владеет какой-то долей в виде пая. По крайней мере, так было задумано, но, как всегда, при реализации этой идеи, мы получили то, что получили. Поскольку некоторые дома не могли себя содержать, к тому же не хватало специалистов, их пришлось объединять. Стали появляться многодомные КСК, объединявшие от 15 до 100 и более домов. Так было до 2016 года, когда правительство уже было вынуждено реагировать на многочисленные жалобы жителей. Но главной проблемой был износ жилищного фонда. Поскольку необходимые ресурсы десятилетиями не вкладывались, мы получали большую нагрузку как на инфраструктуру, так и на сами объекты.
– Но тестирование ОСИ говорит о том, что и эта модель не совсем эффективна. Возможен ли какой-то компромисс?
– Во-первых, меня настораживает тезис, который кто-то вложил в уста президента о том, что ОСИ является базовым уровнем местного самоуправления. Дело в том, что ОСИ не представляет интересы всех собственников. Когда разрабатывались изменения в Закон о жилищных отношениях, то изначально присутствовала очень правильная идея о том, что в ОСИ должны состоять 100% собственников, что соответствует и международным стандартам. Но в ходе обсуждений был принят вариант, когда ОСИ могут создать всего 10 собственников. Да, для этого обязательны определенные процедуры голосования, но, тем не менее, если мы посмотрим справку о регистрации юридического лица любого ОСИ, там указан только один председатель, а все остальные собственники фактически отсутствуют. Поэтому в юридическом смысле мы не можем говорить, что ОCИ равно КСК. В этом смысле, это даже невозврат, а совершенно непонятная форма, которую я, как юрист, в других странах не встречал. Боюсь, это следствие того, что во время разработки закона участия со стороны научного сообщества практически не было.
– А как было в КСК?
– В КСК тоже есть такая проблема. У кооператива есть определенный статус и определённые требования к документации, в соответствии с которым идет учет пайщиков. Проблема в том, что дома, не относящиеся к одному кондоминиуму, могли быть объединены в один кооператив, но учет ввелся самим руководством кооператива, государство не принимала участие. Здесь же, при декларативном намерении государства о включении всех собственников в ОСИ, по факту этого не произошло. И если создание КСК, при всех издержках, все же было довольно прогрессивным шагом, то появление ОСИ для одного дома в той форме, которая сейчас предложена, это, на мой взгляд, два шага назад. Чтобы более глубоко разобраться в этом вопросе, я предлагал и уполномоченному органу, и министерству юстиции привлечь серьёзных юристов, которые непосредственно занимались жилищными отношениями. Но предложение не было принято, закон писали дилетанты. Поэтому даже нам, практикующим юристам, очень сложно в нем разобраться.
– Судя, по вашим словам, закон сырой. Тогда с чем связана спешка с внедрением ОСИ? Есть ли есть смысл сохранить и ОСИ, как форму управления, и КСК?
– Изменения в Закон о жилищных отношениях были инициированы еще первым президентом в 2017 году, когда обострение ситуации в ЖКХ стало очевидным. При этом, основной проблемой было указано как раз наличие института КСК, а путей решения намечалось несколько. Но главной целью этих изменений декларировалось создание или воспитание, как угодно можно назвать, эффективного собственника. Создание механизма ее достижения было целиком прерогативой правительства, которое попыталось его разработать в рамках рабочей группы. Но, как у нас обычно бывает, политическая целесообразность победила законность. Во-первых, нужно было срочно изменить закон. А во-вторых, и на мой взгляд, самое главное – необходимо было отремонтировать стремительно ветшающий жилищный фонд страны. Как я уже сказал, за те годы, пока жильцы варились в собственном соку, жилищный фонд приходил в негодность и инфраструктура устаревала. По разным оценкам, порядка 70% инфраструктуры требовала капитального ремонта, на который были выделены деньги в рамках программы «Нурлы жер». В 2019 году я выступал в сенате на слушание по этой программе, где выступил с резкой критикой идеи ОСИ, где в том числе обратил внимание на отсутствие кадрового обеспечения этих реформ, ведь для управления каждым многоквартирным домом требуется подготовленный управляющий. Но машину уже было не остановить. Правда, пообещали, что этот вопрос возьмут на проработку. Тем временем, выделенные деньги пошли в регионы, поскольку правительство не могло их по-другому распределить, кроме как чем через юридические лица, которыми как раз и были ОСИ. Вот под это, на мой взгляд и создавались эти объединения собственников преимуществ, чтобы через них выделять деньги на капитальный ремонт, брать кредиты, попытаться отремонтировать жилищный фонд. Как это происходит на самом деле, мы не знаем. Нет ни аналитических оценок, ни финансовой прозрачности. Но, видимо, правительство само понимает, что зашло с этой реформой в тупик, поскольку на данный момент, по разным оценкам, зарегистрировано только около 2 000 ОСИ, а количество действующих, я думаю, и того меньше.
– Что же теперь делать? Как помочь правительству сохранило лицо, чтобы жители завтра не вышли на улицу с очередными требованиями?
– Я могу похвастаться тем, что мы предлагаем некий инструмент, который сейчас может помочь выйти из этой ситуации. Ещё в момент обсуждения изменений в Закон о жилищных отношениях было заявлено о двух формах: ОСИ и ПT (Простое Товарищество). Это достаточно распространённый институт гражданско-правовых отношений, используемый во многих сферах. Но самое главное, его можно и нужно правильно применить в отношении жилья. Что значит правильно? Как я уже сказал, ОСИ должно включать 100% всех лиц, владеющих квартирами и не жилыми помещениями. Поскольку, если ОСИ не решает этот вопрос, его можно решить, обязав членов Простого Товарищества до определённого момента стать его полноправным участником. Подписав такой договор мы реализуем реформу с точки зрения создания объединений собственников имущества. Ведь сама аббревиатура ОСИ предполагает не управление собственностью, а законодательное закрепление доли за собственником в общем имуществе. Такие объединения существуют во многих зарубежных странах. В Германии, Эстонии и Турции в праве собственности обозначена не квартира, как таковая, а доля каждого собственника в общем имуществе. И ПТ решает этот вопрос, в том числе и для неограниченного количества квартир. И наше предложение заинтересовало. Недавно на встрече с представителями Казцентра ЖКХ, я рассказал, каким образом этот механизм, при его правильном использовании, может заработать. Например, ежегодно мы все платим налог на имущество. В противном случае, следуют быстрые санкции: блокируются счета и т.д. Поэтому можно обозначить срок, скажем, в течение года, когда собственник подписывает договор ПТ. В противном случае в отношении него возникают соответствующие санкции. Второй момент, касающийся ПТ – невозможность открытия счёта в банке…. Если в прежней редакции Закона о жилищных отношениях счёт можно было открыть только на основании протокола решения собственников, то в нынешней же редакции требуется абсурдная, на мой взгляд, норма – нотариальная доверенность каждого собственника на имя председателя ПТ. Если убрать это искусственное ограничение, ПТ заработает, как полноценное объединение. Что такое ПТ? Это договор собственников по поводу общего имущества, в нём можно прописывать и правила проживания, и перечень имущества, и ответственности за его порчу, содержание и т.д. Я думаю, дальше уже будет легче.
– Как, в таком случае, должен выглядеть алгоритм действий?
– ОСИ можно и нужно оставить, поскольку механизм уже запущен, возвращать его назад очень сложно и дорого. Но, помимо ОСИ, необходима множественность форм управления, в том числе и КСК. Я ещё раз хочу подчеркнуть: нужен акцент не на управление, а на создание института собственности. И вот как раз ОСИ мы хотели бы видеть таким институтом собственности. Но, поскольку этого не произошло, то можно сделать это на базе ПТ тем более, что эта идея давно уже реализована в различных гражданско-правовых отношениях. Поэтому, если правительство расширит сферу применения ПТ, то далее можно нанимать любую управляющую организацию, будь то ОСИ, КСК или управляющая компания. Главное требование – профессионализация сферы жилищных отношений. Я уже говорил, что у управляющего порядка 30 очень серьезных функций, за каждой из которых – безопасность граждан и комфортное проживание. В этом плане управляющий несёт большую ответственность, которая пока никак юридически не закреплена.
