Дворцовый переворот

«Рынок элитной недвижимости в Алматы уже насыщен», - утверждают алматинские риелторы

В южной столице не осталось ни одного района, где бы не велось строительство. Когда проезжаешь по городу, оглядываясь по сторонам, взор то и дело останавливается на огороженных строительных участках. А по улицам передвигаются тяжелые грузовики, создавая проблемы водителям легковых автомобилей и способствуя износу городских дорог, не предназначенных для такого вида транспорта. Алматы застраивается. Строятся торговые комплексы, бизнес-центры, объекты социальной значимости, вырастают целые кварталы жилой невижимости.

По данным, предоставленным департаментом строительства Алматы, на сегодняшний день в городе зарегистрировано около 170 фирм, которые ведут строительные работы, а на стадии строительства находится 269 объектов. Какие компании строят жилую недвижимость? В каком районе? Во сколько обойдутся квадратные метры алматинцам? Известно, что половина квартир в строящихся домах это так называемые «инвестиционные» квартиры. И пресловутый спрос на рынке недвижимости, который никак не могут удовлетворить строительные компании из года в год, вводя сотни тысяч квадратных метров, тоже вызван спекулятивными сделками. С этим согласны алматинские риелторы. «В первую очередь спрос обусловлен численностью населения города, растущей с каждым годом за счет притока казахстанцев из других регионов, которые приезжают учиться, работать и жить в южной столице. Еще ни одна страна в мире не удовлетворила спрос на жилую недвижимость в полной мере. Тем более наше государство, которое только-только встает на ноги. Во-вторых, если рынок недвижимости поделить на сегменты, то можно проследить такую картину: очень много предложений на рынке элитных новостроек, и совсем мало вариантов новых и недорогих квартир, этот сегмент далек от насыщения», - рассказывает Зухра Назарова, президент агентства недвижимости Almaty Real Estate. Большинство казахстанцев нуждается в жилье эконом-класса. И реальный спрос приходится в основном на эту категорию жилья. К квартирам эконом-класса относятся типовые жилые дома улучшенной планировки, построенные с использованием современных технологий, средняя площадь – 60-90 кв. м, возможно, наличие наземной или подземной парковки, цены прилично ниже, чем на жилье классом выше. Но не все строительные компании готовы предоставить рынку апартаменты, соответствующие вышеприведенной характеристике. Расположение домов эконом-класса не имеет основополагающего значения, поэтому многие строительные компании в последнее время переносят стройки за пределы города. Так, к примеру, компания «Элитстрой Риэлт» приступила к разработке нескольких новых проектов в пригородах Алматы. В 2,5 километра от границы города в Карасайском районе Алматинской области компанией намечено запустить строительство жилого комплекса Sun city класса «комфорт». Компанией «Меркур Строй» запланировано строительство многофункционального комплекса «Меркур Град», расположенного на северо-востоке Алматы, по Талгарской трассе. «Твой новый город - Аhsel Kent», предложение турецкой компании Ahsel Holding, которое так мощно рекламируют с помощью телевидения и наружной рекламы. Комплекс будет находиться по проспекту Райымбека, в западном направлении. Последние две фирмы позиционируют себя как компании, которые сдают жилье в чистовой отделке. Выбирая квартиры около Алматы, покупатели учитывают и тот факт, что в скором будущем станет легче и быстрее добираться до города, так как Большая Алматинская кольцевая автодорога значительно повысит транспортную доступность. Менеджеры отделов продаж строительных компаний уверяют, что в перспективе участки строительных площадок, которые на сегодняшний день территориально относятся к Алматинской области, будут входить в границы города. Известно, что стоимость квадратного метра напрямую зависит от того, в каком районе располагается стройка, точнее от стоимости земельного участка. «Максимальные значения роста земельных наделов, отведенных под застройку, в минувшем году достигли 100%! Наряду с подготовкой проектно-сметной документации возросла сложность получения разрешений на застройку. Связано это как с повышением внимания исполнительной власти к такому понятию, как «градостроительная политика», так и с вступлением в силу закона об участии в долевом строительстве. Последний существенно ужесточил требования к застройщикам, что вызвало 20-30-процентный рост стоимости строящейся недвижимости», - дает комментарий по этому поводу Олег Алферов, вице-президент Национальной ассоциации риелторов. Далее в стоимость входит так называемая «банковская накрутка», то есть вознаграждение, которое строительные компании платят банкам за взятые в кредит деньги на строительство. «Принятие закона о долевом участии способствовало удорожанию этого пункта. Конечно же, строительные компании и раньше брали кредиты в банках. Но до этого момента продажа квартир разрешалась даже тогда, когда не было и котлована, и деньги дольщиков очень сильно выручали строительные компании. Теперь же запретили продавать квартиры на этапе нулевого цикла, и строительные фирмы вынуждены брать кредиты с самого начала строительства», - продолжает разъяснять, как формируется стоимость квадратного метра Зухра Назарова. Затем следуют затраты на стройматериалы и оборудование для строительства, которые в основном привозят из-за рубежа, плюс рабочая сила. Не последнюю роль играют затраты на маркетинг, застройщики относятся к числу наиболее заметных отечественных рекламодателей. К последней фазе формирования отпускной стоимости квадратного метра можно отнести маржу строительной компании. Риелторы предполагают, что цены на квадратный метр, установленные застройщиками, в 3-4 раза превышают реальные затраты. То есть, если средняя цена на жилье бизнес-класса, которое находится на этапе строительства, составляет 3500 долларов за квадратный метр, то строители вложили в него примерно по 850 долларов за квадрат. Средняя стоимость квадратного метра в элитном строящемся доме – 7500 долларов, а на жилье эконом-класса средняя цена по городу 1500 долларов. Примерно четыреста тысяч квадратных метров осваивается строителями в самом дорогом районе Алматы - Медеуском. Чтобы приобрести квартиру в престижном районе, алматинцам придется выложить сумму от 2500 до 7000 долларов за квадратный метр. Население района скоро пополнится за счет новоселов жилых комплексов строительной компании «Базис-А». Половина проектов корпорации располагается на территории этого района. Для своих объектов жилой недвижимости «Арман», «Терренкур», «Алтын Гасыр» компания Silk Way Construction также выбрала юго-восточную часть города. Квартиры в Медеуском районе, которые в ближайшие годы застройщики готовятся сдать в эксплуатацию, преимущественно относятся к классу De Luxe и бизнес. В Бостандыкском районе на сегодняшний день находится на стадии строительства 69 объектов общей площадью 522,3 тысячи квадратных метров. К районам активной застройки здесь можно отнести проспект Аль-Фараби, улицу Розыбакиева, участок вдоль реки Есентай. Крупными застройщиками в Бостандыкском районе выступают ЖСК «Век» с масштабной застройкой в квадрате улиц Тимирязева-Дзержинского-Сатпаева - Сейфуллина, корпорация «Куат», «Базис-А», «Тенгиз Строй». Пересечение улиц Аль-Фараби и Розыбакиева сегодня вызывает коммерческий интерес у многих строительных компаний. Некогда полупустынный спальный район обрел новый современный облик с элитными новостройками. Цены на недвижимость - от 3300 до 4200 долларов за квадратный метр. Так называемый «золотой квадрат», очерченный улицами Зенкова – Богенбай батыра (бывшая Кирова) – Наурызбай батыра (Дзержинского) – Сатпаева, держится на позициях самого дорогого района Алматы. Территориально он относится к Бостандыкскому, Медеускому, Алмалинскому районам. Риелторы отмечают, что особо ценится покупателями район улиц Курмангазы – Кабанбай батыра (Калинина) – Пушкина – Тулебаева. На этом «пятачке» будет вестись всего лишь одна стройка, принадлежащая компании «Элитстрой». 29 жилых домов на этапе строительства относятся к Алмалинскому району. Среди них особо выделяется мегарайон «Сайран» в квадрате улиц Абая – Толе би – Розыбакиева – набережная озера Сайран, который застраивает компания «Куат». Перекресток улиц Муканова – Курмангазы компания MAG выбрала для строительства комплекса «Жастар». Цены на первичную недвижимость в этом районе распределены следующим образом: в западной части до 3 тысяч долларов на начальной стадии строительства, в восточной – до 4 тысяч долларов. Больше всего домов планируется построить в Ауэзовском районе, а именно – 86 объектов общей площадью 465,7 тысячи квадратных метров. Большинство новостроек находится в западном и южном участках этого района. Строительство объектов, в основном эконом-класса, ведут вышеупомянутые известные застройщики. В меньшей степени привлекательны для строительных инвестиций Жетысуский и Турксибский районы с количеством строящихся домов 25 и общей площадью 56 717 тысяч квадратных метров и 3 общей площадью 8580 квадратных метров соответственно. Как утверждают эксперты, спаду цен на недвижимость будет способствовать вывод на рынок большего количества жилья по доступным ценам. По итогам нашего мониторинга, 70% предложений нового жилья на рынке не попадают в этот сектор. Сегодня многие строительные компании среагировали на «запросы» рынка и планируют строительство домов эконом-класса. Хочется верить, что инвесторы-спекулянты не станут применять свой излюбленный способ, и квартиры эконом-класса не будут идти по стоимости бизнес-класса. А на рынке недвижимости не будет места ажиотажному спросу.