Горячие метры

Асель Асхатова  

Все компании независимо от сферы деятельности делятся на тех, кто имеет офис, и тех, кто его арендует. Кому больше повезло – еще вопрос. Потому что собственные коммерческие площади, особенно если это особняк, требуют от владельца больших хлопот и затрат, связанных с его содержанием. Не говоря уже о том, чего стоит сегодня построить или даже просто купить приличную коммерческую недвижимость.

Рынок коммерческой недвижимости сейчас так же перегрет, как и рынок жилья. В том числе речь идет и об аренде. Уже несколько лет постоянно растущее предложение никак не может насытить почти ажиотажный спрос. В Алматы занято все – от старых советских административных зданий, в которых когда-то обитали министерства и многочисленные проектные институты, до современных бизнес-центров. Сколько площадей сдается/снимается в аренду в южной столице и каков общий объем этого рынка, не знает, пожалуй, никто. Но даже простой подсчет навскидку показывает, что порядок цифр определяется уже даже не сотнями миллионов, а миллиардами долларов. Если аренда одного крупного бизнес-центра общей площадью 10 тыс. квадратных метров по цене 50 долларов в месяц за 1 кв. м обходится арендаторам в целом в 6 млн. долларов в год, то, учитывая количество таких (и других, более дешевых) офисных площадей, как минимум об одном миллиарде можно говорить смело.
Вся предоставляемая в аренду офисная недвижимость делится на классы – «А», «В» и «С». Что, кстати сказать, облегчает поиск офиса для потенциальных арендаторов. По информации директора отдела коммерческой недвижимости и аренды агентства «Абсолют» г-жи Измайловой М.В., основные характеристики бизнес-центров класса «А» включают в себя: первоклассное расположение, оптимальные планировочные решения, высокое качество отделки, системы контроля микроклимата, оснащение конференц-залами, средствами бытового обслуживания, собственными службами управления и т. д. Таких предложений на нашем рынке недвижимости не так уж и много. И в основном их позиционирование как офисов класса «А» делается лишь относительно остальных предложений на местном рынке. То есть класс «А» в Алматы и где-нибудь в Лондоне это пока еще не совсем одно и то же. Хотя все идет к тому, что «грань между городом и деревней» будет постепенно стираться. Новые зеркально-гранитные очаги деловой активности, несмотря на неистребимое стремление их хозяев сэкономить при строительстве и обустройстве, ради привлечения серьезных клиентов уже возводятся с учетом основных международных требований.
Класс «В» это практически то же самое, но расположенное в другом, менее престижном месте. К «С» относятся административные здания, построенные 10-15 лет назад в стороне от сегодняшних маршрутов массовой миграции Porshe. На этом классификация, по которой работают крупные агентства недвижимости, заканчивается. Но предложения на рынке тремя классами, конечно, не ограничиваются. Взять хотя бы административные здания, возраст которых значительно превышает упомянутые 10-15 лет. Причем при умелом обращении эти площади порой становятся даже более привлекательными, чем коммерческие новостройки. Так же, как и особняки в «Компоте», которые мало каким стандартам соответствуют, но обладают каким-то своим особенным, местечковым обаянием. Существует, в конце концов, аренда квартир и других неприспособленных помещений под офисы небольших организаций. Но такие варианты, как правило, подыскиваются самими арендаторами в индивидуальном порядке.
К арендуемым особнякам требования предъявляются практически те же, что и к офисам, расположенным в многоэтажных бизнес-центрах – месторасположение, внутренняя и внешняя отделка, обеспеченность парковочными местами, инженерными сетями, каналами Интернет, соответствующим количеством выделенных линий и прочим. Другое дело, что в особняках, особенно отдаленных от центра города, арендодателям бывает значительно сложнее эти требования выполнить. Поэтому, несмотря на рекламу чистого воздуха предгорий, наибольшей популярностью пользуются все-таки офисные помещения, расположенные в непосредственной близости от местного «down town».
Если говорить о ценах, то здесь тоже все достаточно условно. Эксперты агентства недвижимости «Абсолют» отмечают, что самые дорогие офисы сдаются по 40-50 долларов за 1 кв. м. Класс «В» занимает сегмент от 30 до 40 долларов за «квадрат», класс «С» - соответственно от 20 до 30 долларов. Причем быстрее всего в 2005-2006 годах цены растут на аренду именно элитной коммерческой недвижимости – сказывается пресловутый фактор экономического роста, ограниченности выбора инвестиционных инструментов в стране и особенности национального менталитета, также отмечается рост доли офисных помещений класса «А» в общем объеме аренды коммерческой недвижимости в Алматы.
Наилучшим местом расположения для офиса по-прежнему остается так называемый золотой квадрат, ограниченный улицами Зенкова – Абылай-хана – Богенбай батыра – Абая. Здесь стоимость аренды офиса класса «А» составляет 45-50 долларов. В Медеуском районе можно снять хорошее рабочее помещение за 40-45 долларов, в Алмалинском и Бостандыкском – за 30.
Как и в любом деле, специалисты советуют не пренебрегать договорами между арендаторами и владельцами (управляющими) здания. Типовой договор должен включать в себя:
- описание помещения, его точный адрес;
- гарантии прав собственности арендодателя;
- права и обязанности арендодателя/арендатора;
- сроки, условия и порядок оплаты;
- срок контракта, условия продления и расторжения;
- условия форс-мажора;
- порядок, регулирующий споры;
- реквизиты сторон.

Несмотря на то что аренда офиса дело, казалось бы, сугубо мирное, профессионалы из агентства недвижимости «Абсолют» советуют не расслабляться как сдающей, так и снимающей сторонам. На рынке распространены такие виды мошенничества, как сдача в аренду чужой недвижимости по фальшивым документам, продажа недвижимости на момент действия договора аренды, сдача офиса одновременно нескольким арендаторам и др. Недобросовестные съемщики, со своей стороны, арендуют хорошо оборудованные офисные помещения с целью грабежа, сдают часть площадей в субаренду без согласия арендодателя, используют офис не по назначению (устраивают в нем склад, цех) и т. п. Поэтому участие юриста в оформлении любой сделки по аренде коммерческой недвижимости – это не роскошь, а необходимые меры защиты.
В целом, прогнозируя дальнейшее развитие рынка аренды офисной недвижимости в Алматы, эксперты сходятся во мнении, что строительство бизнес-центров класса «А» в ближайшее время не только не сократится, но и будет интенсивно расти. Офисы классов «В» и «С» будут реконструироваться и переводиться на более высокий уровень. Учитывая неутихающий спрос на качественные офисные помещения, на рынок вышло множество строительных компаний, которые все более жестко конкурируют между собой. Это значит, что в рамках каждого из классов качество коммерческой недвижимости станет более высоким и приближенным к международным стандартам. Это особенно важно в части общей надежности и, в частности, сейсмической устойчивости зданий, которые могут обеспечить современные технологии строительства.