Кочевое право вечного владения землей

Животноводство, дающее в благополучные годы 100%-ную годовую рентабельность в натуральном выражении, до прихода колонизаторов составляло экономическую базу казахских родов, а пастбища, хоть и не обносились забором и на них не выдавались госакты, нередко становились объектами межродовых распрей и даже войн.

Право на пастбище основывалось на обычае: без всяких табличек и дорожных указателей все просто знали, что те или иные пастбища, к примеру, за найманами или жалаирами и маршруты кочевий там проходили веками. Сами найманы и жалаиры воспитывали детей, старели, умирали, но на пастбища распространялись права всего рода, а не какого-то отдельно взятого члена. Это было кочевая разновидность вещного права на земли.

До сих пор в казахских семьях распространены отношения, при которых приобретаемое имущество оформляется на родителей, чтобы оградить родовое имущество от возможных притязаний супруги. Просто родовые ячейки помельчали, чему немало поспособствовали отъем скота, ломка хозяйственного уклада варварами-большевиками и советское семейно-брачное законодательство, направленное на атомизацию всего «советского» народа и казахского общества в том числе. Ячейкой общества был объявлен не род, а отдельно взятая семейная пара.

Земельная культура оседлых народов такого вида вещного права – «прихожу раз в год, живу, пасу скот и ухожу (а не буду добывать уголь, нефть, строить курятник и т. д.)» – не понимает, так как оно не описано в их учебниках и не укладывается в прокрустово ложе их представлений о собственности, формализованных в постулатах римского права и кодексах Наполеона.

Когда оседлый народ говорит о земле, то он говорит статичными категориями границ, местоположения, полезности, недр, технических коммуникаций. Для кочевой же земельной культуры свойственно вкладывать иное содержание в понятие «права на землю», которое носит больше коллективный характер и не подразумевает эксплуатации земли.

С приходом варваров-колонизаторов казахи лишились кочевий и скота, но ментальность и отношение к земле, ощущение земли остались прежними. Род, земля, жилье, скот – важнейшие составляющие картины бытия в казахском сознании, от которых «пляшет» все остальное.

Поэтому нам никогда не понять тех, которые захватывают прилегающий к квартире на первом этаже многоквартирного дома земельный участок, тех, кто стреляет в скот, оберегая свои посевы, тех, кто захватывает земли сотнями гектаров, месторождения и пр.

Обнаружив целебный источник, кочевник будет просто говорить о нем людям, чтобы те получили помощь. Представитель же оседлой культуры сначала засекретит информацию, затем обнесет источник забором, выложит мрамором, установит счетчик и начнет продавать.  

Земельный вопрос всегда был политизирован в Казахстане. Помнится, И. Тасмагамбетов в свое время подал в отставку с поста главы правительства как раз из-за нового в то время закона о земле, предусматривающего норму о частной собственности на земли сельхозназначения.

Необходимо введение новой разновидности вещного права: право коммерческого использования земли, а также создание постоянно действующего института, подотчетного новому однопалатному парламенту, который бы вел учет и мониторинг по всем категориям земель. А также рассматривал заявления о предоставлении права коммерческого использования земли и обладал правом внесудебного лишения права коммерческого использования земли с передачей его другому лицу на основании акта о систематических нарушениях земельного/экологического законодательства, который может быть оспорен в суде.

Необходимы также изменения в закон о гражданстве, по которым гражданство будет предоставляться только тем, у кого оба родителя являются гражданами Казахстана, а также отдельной категории соотечественником из-за рубежа.

Ипотека – средство грабежа и источник нестабильности

В своих статьях я постоянно говорю о том, западная т. н. «континентальная» модель законодательства, положенная в основу нашего законодательства, входит в явный конфликт с фактическими отношениями собственности и власти, а порой и со здравым смыслом.

Вспомните, как агрессивно банки рекламировали продукт европейского банковского права – договор ипотечного займа, по которому у заемщика появляется помесячный план финансовых обязательств, расписанный на годы вперед.

Платежи по условиям таких договоров должны поступать вовремя под страхом начисления штрафных санкций и вознаграждения. В сумму ипотечных платежей заложено вознаграждение банка. В обеспечение обязательств оформляется залог приобретаемой на условиях ипотеки недвижимости. И вроде все честно.

Между тем, даже поверхностный анализ статистики по просроченным кредитам, а также шумные протесты движений ипотечников обнаруживают фундаментальные причины порочности ипотечной системы.

1. В течение срока ипотеки может измениться курс валюты займа и его покупательская способность, в связи с чем банки включают (вынуждены включать) в договора займа пункт о возможности одностороннего изменения условий, однако заранее предвидеть скачки курсов невозможно, что приводит к диспропорциям и недовольству заемщиков, когда это происходит;
2. В течение срока займа может измениться размер дохода заемщика (увольнение, состояние здоровья, изменения в правовом поле): сначала нарушение по одному ежемесячному взносу, потом второму, третьему. Растет пеня, штрафы. Дисциплинированный заемщик, до этого добросовестно плативший три или пять лет строго по графику, осознавая свою неспособность закрыть текущую задолженность по графику, растущую как снежный ком из-за системы штрафов и пеней, безвольно машет рукой на график и начинает искать покупателя на квартиру. Погашение кредита прекращается (хотя какие-то деньги у заемщика все же имеются). На рынке недвижимости заемщик-залогодатель опять несвободен: время на поиск хорошего варианта продажи у него ограниченно. Заемщик вынужден продавать квартиру срочно по бросовой цене спекулянту либо рефинансироваться в другом банке. Но и здесь все непросто – просроченные кредиты, исходя из своих «умных» политик риск-менеджмента, ни один банк не рефинансирует, пусть даже минимальная стоимость залога перекрывает остаток долга в пять-шесть раз (ну не хотят банкиры отнимать хлеб у спекулянтов недвижимостью, которыми сами зачастую являются в свободное от работы время). А когда покупатель появляется, то банк бывает очень сговорчивым на счет списания штрафов и пеней.
3. Худший вариант – все, что годами выплачивалось заемщиком, «съедают» пени, штрафы, вознаграждение банка, услуги судебного исполнителя и организатора торгов, в конечном итоге заемщик остается без денег и без квартиры;
4. Никто не может гарантировать, что стоимость недвижимости будет постоянной в течение всего срока действия договора. Риски скачков цен на недвижимость устраняются установлением порогового значения (30-50%) от величины оценки залога, что не в пользу заемщика.
5. Все помнят, когда большое избыточное предложение ликвидности в банках через ипотечный механизм взвинтило цены на недвижимость – ипотеки раздавались как горячие пирожки, а по сути – шла торговля иллюзиями: банки верили, что ипотека будет выплачиваться, а заемщики верили, что цены вырастут еще выше. И что стало с этими иллюзиями?
6. Неизбежные судебные процедуры растягивают вопрос реализации заложенной недвижимости, иногда дольше, чем на год, особенно если заемщик проявляет процессуальную активность в защиту своих интересов, оспаривает оценку и пр. и банки закладывают такие риски в стоимость кредита.

Выплачивающие кредиты вовремя люди, живут в постоянном стрессе, отказывая себе и членам семьи в маленьких радостях, из которых, в общем-то, и состоит большое семейное счастье, нередки семейные скандалы из-за ненужных трат.

Банк зарабатывает на заемщике только потому, что у последнего нет всей стоимости дома сразу, то есть чисто на количестве денег, не вкладывая ни капли интеллектуальных услуг. Политика снижения банковских рисков тоже тупо количественная: вот порог от оценочной стоимости, вот порог первоначального взноса, просрочку не перекредитовывать.

Новая тюркская ипотека

Лично меня всегда возмущало, что, о какой бы очередной жилищной программе не говорило правительство, в его схемах неизбежен банк, который неминуемо должен заработать. Зачем нужен банк, если есть деньги и есть куча строительных компаний категории «А»?  

Существующая гражданско-правовая база позволяет выключить банк из схемы финансирования покупки недвижимости и сбалансировать интересы продавца недвижимости – строительной компании или крупной риэлторской фирмы и покупателя.

Во-первых, приобретать недвижимость можно не целиком, а долями – из расчета цены за 1 квадратный метр.

Юристы называют это «идеальной» долей: ее не выделить физически, но она будет пропорционально присутствовать во всех гражданско-правовых сделках с этой недвижимостью, влекущих как доходы (продажа, аренда), так и расходы (инженерно-коммунальные расходы). Распространенным примером является недвижимость, находящаяся в общей собственности супругов (правда, в совместном, а не в долевом режиме).

Во-вторых, невыкупленную часть недвижимости можно сдавать в аренду.

Если речь идет об ипотеке, то здесь важнейшим показателем является размер первоначального взноса. Здесь он тоже есть, но в другой форме – это не первоначальный взнос за покупку объекта целиком, а покупка части объекта. При этом она же, эта часть, выступает обеспечением обязательств по внесению арендных платежей – если допущена просрочка свыше определенного лимита, то происходит автоматический обратный выкуп квадратных метров продавцом, но по более низкой цене.

В-третьих, на базе крупных строительных компаний, риэлторских фирм или государственных структур можно создать юридическое лицо со статусом некоммерческой организации. Эта организация вела бы так называемые жилищные депозиты, отчуждая каждому вкладчику квадратные метры эталонного жилья, пересчитанные по коэффициентам в квадратные метры реально, находящейся в собственности недвижимости, при этом управляя этой долей, но не вселяя вкладчика физически.

Портфель объектов, находящийся на балансе этой некоммерческой структуры, приносит доходы в виде аренды и отчуждения долей в порядке, изложенном выше. Эти доходы не распределяются среди держателей жилищных депозитов, а направляются на приобретение/строительство новых объектов, по факту ввода в эксплуатацию которых пропорционально увеличивается размер жилищного депозита.

Эталонные квадратные метры на жилищном депозите: а) можно обменять на реальные с учетом коэффициентов районирования, этажности, планировки и пр. и б) могут выступить вознаграждением за услуги по строительству и монтажу объектов.  

Свидетельство об открытии жилищного депозита и выписка из счета на энное количество эталонных квадратных метров могут стать с запуском программы распространенным подарком молодоженам и только родившимся. 25-30 кв. метров, подаренные ребенку при рождении могут превратиться в 60-70 кв. метров реальной жилплощади к моменту свадьбы этого ребенка.

Широкомасштабная реализация данной программы позволит снизить среднюю стоимость недвижимости по стране, стабилизирует рынок и даст толчок улучшению демографической ситуации.