Как удовлетворяются госнужды

Какие ошибки допускают центральные и местные власти в диалоге с населением по вопросам земли? Об этом Exclusive.kz поговорил с известным экспертом по земельным вопросам, директором юридической компании ТОО «Bazarbek&Partners» Бакытжаном Базарбеком.

- Бакытжан, в чем была суть конфликта в Туркестанской области?

- Был утвержден Генеральный план развития города Туркестан как областного центра, как духовной столицы страны, и в целях его реализации власти решили изъять часть земельных участков, где они планируют строительство гостиничных комплексов, социальных объектов, парковых зон. Под изъятие и снос попали десятки домостроений. Как обычно, люди не согласны с суммой компенсации за землю и недвижимость, которая у них изымается для государственных нужд. В целом же они смирились с тем, что землю изымают для благоустройства города и просто хотят достойной денежной компенсации. Это и является поводом всех неприятных событий, о котором осведомлена общественность.

- Насколько адекватной оказалась цена, которую власти предложили за отчуждение земель под госснужды?

- Каждый случай индивидуален. Большинство домов, если практически не все, построены из самана, эти здания опасны в эксплуатации в условиях сейсмо- и селеопасной зоны. Ведь понятно, что такой дом не может быть оценен также, как дом, построенный из красного кирпича или пескоблока. Естественно, применяются понижающие оценочные коэффициенты. К этому добавьте то, что количество узаконенных домов, которые подпадают под снос и изъятие, крайне мало. Люди построили свои дома без разработки проекта, без АПЗ, без разрешения на строительство. По сути речь идет о самовольном и незаконном строительстве. Нет смысла требовать от людей правоустанавливающие документы, если они не строили согласно разрешительным процедурам. К этому еще добавьте, что, согласно требованиям закона «О государственном имуществе», если земельный участок приобретен на основе гражданско-правовой сделки, то сумма компенсации определялась исходя из суммы, которая указана в договоре.
Эти заведомо кабальные условия закона в части денежной компенсации вынуждали человека идти на компромисс, лишаться земли и недвижимости в обмен на несоразмерную денежную компенсацию. 

Если брать юридическую сторону вопроса, то цена адекватная, если исходить из гуманитарных убеждений, естественно, человек, у которого изымается земля, не считает сумму компенсации адекватной.

- Почему власти Туркестана довели ситуацию до конфликта?

- Сама регламентация статьи 67 закона «О государственном имуществе» создает конфликтную ситуацию. Вы думаете, конфликт между собственниками земель и государством по размеру компенсации возник только в Туркестане? Нет. В Петропавловске, Алматы, Астане достаточно примеров, когда люди, не получившие желаемого возмещения, шли на самоподжог, суицид. Можно было ли этого избежать в Туркестане? Можно, ведь люди возражали не только по причине несоразмерной денежной компенсации, но и, по их мнению, имеет место грубое отношение чиновников областного и городского акиматов. После того, как разгорелся конфликт в Туркестане, граждане, чьи земли изымаются для государственных нужд, попросили меня вмешаться в ситуацию и разъяснить им права на землю по закону. По нашей совместной инициативе с руководством Департамента государственной службы и противодействия коррупции по Туркестанской области мы созвали встречу граждан с чиновниками акиматов, прокурором города, сотрудниками правоохранительных органов и СМИ. Там и стало ясно, что грубое отношение рядовых чиновников к людям в ходе согласительных процедур имело место. Мы напомнили чиновникам о неизбежности ответственности в случаи повторения ситуации. Об этом напомнил им и прокурор города, заверив при этом, что возьмет под контроль этическое поведение и в целом вежливое обращение с гражданами.

- Какие основные вопросы вызывают раздражение?

- В ходе встречи с жителями, чьи земли изымаются, в большинстве случаев выражалось недовольство работой независимого оценщика. Так, люди недоумевают, что соседу дают 11 млн тенге, а ему - 7 млн. Один житель справедливо возмущается, как его двухуровневый дом оценили в стоимость одноэтажного дома. Недоумевают и по методологии оценки. В частности, выступил один из жителей города с непониманием того, что его дом оценили как строение без окон и показал фото дома с окнами. Конечно, если будут факты искусственного занижения поправочных коэффициентов при оценке, использование заведомо ущербных для граждан методов, фальсификация оценочных материалов, то мы готовы их изучить и, если факты подтвердятся, передать материалы в правоохранительные органы. 

- Видите ли вы способность властей к компромиссу по разрешению конфликта?

- Руководство Туркестанской области и города Туркестан заверило, что возьмет ситуацию под контроль. Компромисс должен быть. Мы в ходе встречи с населением объяснили, что выход из данной ситуации они могут найти в суде. Что нужно собирать доказательства, которые подтверждают, что результаты независимого оценщика занижены, они должны доказать, что стоимость их земель и домостроений намного выше и оценщиком не учтены их затраты. Мы объяснили гражданам, что им нужно обратиться к частным оценщикам и переоценить имущество, им нужно нанять адвоката, который ходатайствует о проведении судебной экспертизы по изучению стоимости и затрат на возведение домостроения с выездом судьи на местность.

Но чиновники акимата ради поиска компромисса не могут пойти на очевидные нарушения норм и требований земельного кодекса, закона РК «О государственном имуществе», требований СНиП и подзаконных актов. Это должно быть понятно всем. Но все требования закона в части соблюдения гарантированных прав граждан должны быть выполнены.

- Почему, на Ваш взгляд, несмотря на все законы, продолжаются конфликты между гражданами и госорганами в связи с изъятием земель?

- Надеюсь, скоро таких конфликтов будет меньше. Мы поправили статью 67 закона «О государственном имуществе», работаем над стандартами оценки, вырабатываем подходы и механизмы по обеспечению натурального возмещения – равноценного земельного участка. Другими словами, не все так плохо. Я вам это говорю, как независимый эксперт, который не работает в государственных органах.
Вместе с тем сама постановка вопроса верная. Многие люди, чьи земли подлежали изъятию для государственных нужд, все эти годы были заложниками пункта 2 статьи 67 закона. И акиматы не могли поступить иначе, не могли дать людям большую сумму, чем та, которая была указана у них в договорах купли-продажи. Благо, наши предложения Президент учел и внес поправку в эти статьи.

- Какие есть механизмы, чтобы предупреждать конфликты земельного характера как в Туркестане, учитывая, что они возникают по всей стране?

- Акиматам нужно быть ближе к людям. 

Акиматы при изъятии земель для государственных нужд везде применяют одни и те же методы. Отказывают в запросах на получение достоверной информации, не ведут конструктивные переговоры, запугивают людей. 

Практически нигде я не вижу диалога. Возьмите ситуацию в Петропавловске. По улице Интернациональная и на привокзальной площади решили изъять земельные участки для госнужд, которые ныне заняты павильонами предпринимателей. Мы видим: приходит заместитель акима города с начальником УВД, представителями ДВД, УЗО и архитектуры и устраивают «выезд с наездом» на предпринимателей, которые не хотят принимать уведомления об изъятии земельных участков без соблюдения требований закона. Предпринимателей, которые отказываются принимать уведомления, направленные с нарушением требований закона, вызывают в опорный пункт РУВД в 00.30 ночи и принуждают получать уведомления в присутствии полицейских. Это как понимать? Не случайны и обрывы кабелей линии электроснабжения у павильонов предпринимателей. Эти случаи уже доказаны, а заместитель акима города Петропавловск за незаконные выезды наказан.

Я уже не говорю о правовых недостатках материалов изъятия земель. Там и нарушения сроков опубликования уведомления в СМИ, недостатки в проектно-сметной документации, да и основания изъятия не соответствуют требованиям Земельного кодекса. Пришло время работать по закону. Чиновникам нужно забыть про старые методы работы, когда они могли применить административный ресурс для достижения целей. Это не только не сработает, а даст обратный эффект. Мы живем в мире социальных сетей, и любое нарушение закона может вызвать гнев общественности, резонанс в обществе.