, 
Казахстан ждет кризис на рынке недвижимости
Некоторые казахстанские эксперты прогнозируют, что уже в 2024–2025 годах в стране будет наблюдаться острый дефицит жилья. Причина – рост цен на стройматериалы и инфляции.
Вместе с аналитиком Нурбеком Искаковым попробуем разобраться, насколько реалистичны такие сценарии и какие катаклизмы ждут отечественный рынок недвижимости.
– Нурбек, каковы ваши прогнозы?
– Рынок недвижимости в Казахстане в ближайшие несколько лет ждет коррекция в рамках классического циклического спада в мировой экономике, начало которого мы уже наблюдаем – ВВП США в первом квартале 2022 года сократился на 1,4%.
Да, это больно для строительной индустрии, но точно также будет больно и всем остальным секторам экономики РК. Не бывает так, что циклические отрасли, к которым относится и строительство, и добыча сырья, и промышленное производство, во время циклического спада мировой экономики росли.
Наличие или отсутствие господдержки тут совершенно не причем, потому что ни у одного государства не хватит ресурса, чтобы даже в рамках своей экономики обеспечить рост отдельной циклической отрасли во время глобального кризиса. Спад и необходим для того, чтобы привести экономику в состояние, когда появится возможность для ее дальнейшего роста.
– Что этому будет способствовать?
– Для рынка недвижимости Казахстана, впрочем, как и для рынка недвижимости России, многих других стран, такими условиями является коррекция цен на жилье – с ориентиром снижения в 20-25%. Плюс снижение себестоимости строительства, которое может быть достигнуто за счет поиска более дешевых стройматериалов. Также применение новых технологий строительства или логичного в этой ситуации снижения стоимости сырья (металла, химии и прочего), из которого стройматериалы производятся.
– Вряд ли с вами согласятся представители стройиндустрии…
– С этим можно спорить и не соглашаться, но на обратной стороне рынка жилья, на стороне покупателей, вообще нет никаких вариантов подстройки под кризисную ситуацию без резкого сокращения покупательной активности.
Доходы граждан в Казахстане в следующие несколько лет, если и будут расти, то либо в номинальном выражении, либо минимально перекрывая высокий уровень инфляции.
Государство и так очень щедро субсидирует ставки по льготным ипотечным программам, дает возможность использовать средства из ЕНПФ. Это видно по высокому уровню дефицита республиканского бюджета в 3,3% от ВВП.
При дальнейшем усугублении ситуации в мировой экономики с соответствующим сокращением государственных доходов Казахстана, у государства просто не останется ресурса для поддержки.
Если представить, что власти решат непременно поддержать строительный сектор, например, за счет новой масштабной программы льготной ипотеки или снижения порога снятия средств со счетов ЕНПФ, то нужно отдавать себе отчет, что это приведет лишь к дополнительному локальному всплеску цен, который закончится еще большей коррекцией и более долгой стагнацией сектора, пока цены не вернутся к уровням, где граждане смогут приобретать жилье на свои доходы и используя ипотеку, но по средним рыночным ставкам, а не краткосрочным госпрограммам.
– Какой вариант, как вам кажется, выберет правительство?
– Какой путь будет выбран сложно сказать. Мы видим, что строительная индустрия выступает за дополнительные госпрограммы. Само государство больше сосредоточено на борьбе с инфляцией, а это повышение ставок, которое идет не на пользу ипотеке, а ведет к сокращению денежной массы за счет сворачивания пандемических программ поддержки экономики.
Если государство не станет активно поддерживать строительный сектор в следующие несколько лет, позволив ему прийти в более соответствующее экономическим реалиям состояние. То для граждан, имеющих сбережения 2023–2024 года станут возможностью для покупки жилья по более адекватным ценам, то есть на 20-25% ниже текущих.
Очень вероятно, что более низкие цены оживят спрос и на существующие ипотечные программы, ставки по которым вернутся в диапазон 8–10% годовых.
Для застройщиков, которые смогут подстроиться под эту ситуацию, оживление на рынке жилья Казахстана, которое в кризисном сценарии может начаться к середине или к концу 2023 года, станет сигналом к наращиванию темпов строительства. А значит некоторый краткосрочный дефицит жилья в 2024–2025 годах действительно может быть. Однако он не приобретет значительные масштабы и продержится более двух лет.
