В моем бизнес-центре – мои законы

Эта история произошла в одном из известных алматинских бизнес-центров. Одна компания арендовала здесь помещение для организации и развития своего бизнеса, рассчитывая развернуть свою деятельность на долгие годы. Ударили по рукам, заключили договор, арендатор вложился в ремонт, закупил оборудование и начал работать. Более двух лет отношения между Арендатором и Арендодателем не были омрачены какими-либо серьезными претензиями друг к другу. Конечно, имели место рабочие моменты, но они благополучно разрешались. И тут возник счет на оплату от Арендодателя на весьма ощутимую сумму – за весь период аренды, а это ни один год, доначислили оплату за электроэнергию. Само собой, арендатор этот счет не оплатил, поскольку и так ежемесячно производил оплату счетов арендодателя согласно показаниям приборов учета, а предложил разрешить спор в суде. Арендодатель же цивилизованно разрешать спор не пожелал, но действия предпринял решительные, видимо, абсолютно уверовав, что в своем бизнес-центре он волен поступать, как ему захочется. Уже утром следующего дня, все сотрудники Арендатора были выдворены из арендуемого помещения, а само помещение опечатано. Тут было самое время вмешаться юристам. Те бизнесмены, которые арендуют или когда-либо арендовали помещения в бизнес-центрах, на себе почувствовали «драконовские» условия аренды. Сам договор аренды, как правило, представляет собой талмуд как минимум страниц на 40-50, в котором большую часть составляют обязанности и ответственность Арендатора. Штрафы, которые могут быть начислены Арендатору, однозначно, не уместятся на одной странице. Помимо этого, арендная плата и сопутствующие платежи, конечно, тоже «кусаются». В нашей истории такой «серьезный» договор тоже имел место. Однако, даже он не предусматривал право Арендодателя ограничить Арендатору доступ в арендуемое помещение в связи с (якобы), возникшей недоплатой по коммунальным платежам. Договор, конечно, предусматривал такую форму воздействия на Арендатора, как ограничение ему доступа в арендуемое помещение, но не в этом случае! Между тем, Арендодатель, невзирая на условия Договора аренды, превысил свои полномочия.Такое принудительное и незаконное приостановление коммерческой деятельности Арендатора повлекло для последнего существенные убытки. Арендатор потерял ежедневный доход, сорвалось выполнение хорошего контракта, имущество было опечатано внутри помещения, что исключало возможность переезда в другое помещение. Ежедневный обмен письмами и претензиями ни к чему не приводил. Для Арендатора оставался единственный выход - защитить свои права в суде.  Только решение суда и смогло «отрезвить» Арендодателя. Арендодатель грубо нарушил договорные обязательства, что дало Арендатору право отказаться от дальнейшего исполнения Договора аренды, он обратился в суд с иском о расторжении этого договора, в связи с существенным нарушением его условий другой стороной. Только после предъявления иска в суд Арендодателем было предоставлено разрешение истцу на вывоз имущества из арендуемого помещения, а в дальнейшем добровольно удовлетворены и иные требования Арендатора, в том числе и возмещение расходов на юридические услуги. Как юрист, могу посоветовать читателям никогда не подписывать договоры «не глядя», если проект этого договора предоставлен вашим контрагентом. Ведь договор – это соглашение сторон и условия его определяются по усмотрению этих сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законодательством. Если, изучив договор, вы не согласны с некоторыми его условиями, необходимо составить протокол разногласий, с указанием новой редакции тех пунктов договора, с которыми Вы не согласны и хотите их изменить, и направить его контрагенту. На практике возможно проведение переговоров сторонами для ускорения процедуры согласования условий договора. Советуем не игнорировать необходимость привлечения юриста к процессу заключения договора, так как, не обладая специальными юридическими познаниями, своими действиями вы можете навредить самому себе, своему бизнесу и, соответственно, понести убытки, а юрист способен предвидеть развитие ситуации в самых худших её проявлениях. Конечно, некоторые бизнесмены захотят возразить, что не всегда получается изменить условия договора в свою пользу, потому что контрагент категорически отказывается идти на компромисс. В таком случае и я вам могу возразить: в жизни практически всегда существуют альтернативные варианты - найдите другого арендодателя, другого поставщика, обратитесь в другой банк и т.д. А если вы осознаете риск и принимаете эти условия – готовьтесь нести ответственность за этот выбор.

Лариса Оконешникова, заместитель Генерального директора по претензионно-исковой работе юридической компании «ЮРРОМ-А»